Vakıf Taşınmazlarına ŞOK Kira Artışı

Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 1. Bölge Müdürlüğü; 2016 yılı kira artışları için yeni bir uygulamayı devreye soktu.

Vakıflar, kiralık vakıf taşınmazlarının 2016 yılı kiralarını yüzde 100 ile yüzde 300 oranında artırdı...

Geçtiğimiz yıllarda vakıf gayrimenkullerinde ÜFE’ye göre yapılan artışlar, 2016 yılı itibariyle ‘emsal ve rayiç bedele göre’ yapılınca,  kiralar akıllara durgunluk verecek düzeyde zamlandı.

VAKIFLAR ESNAFI KORUMALIDIR

Vakıflara ait dükkânlarda yıllardır ekmeğini kazanmaya çalışan esnaf ve sanatkârın kiralarının yüzde 300'lere varan artışları değerlendiren kiracılar, yapılan kira artışlarının kiracıların ödeyemeyeceği miktarlara çıkarıldığını söylediler.

Vakıf dükkânlarında kiracı olan esnaf ve sanatkârın kiralarının yüzde 300'e varan artışları karşılayamayarak tasfiye olmaya başladığını belirten kiracılar, "Yüzde 300 oranında kiraların artırılması akla ve izana uygun değildir. Biz artışın eskisi gibi ÜFE'deki artış oranına göre yapılmasını istiyoruz. Çünkü vakıfların kuruluş amaçlarından bir tanesi de bünyesinde barındırdığı esnaf ve sanatkârı korumaktır. Esnafın bu vakıf yerlerinden dışarı atılması aynı zamanda 800 yıllık Ahilik geleneğinin yok edilmesidir. Amacı esnaf ve sanatkârı bünyesinde barındırmak olan Vakıf hanları, binaları ve arsaları amacına uygun olarak işletilerek esnaf ve sanatkâr korunmalıdır. Aksi halde esnaf ile birlikte o yerin kültürü de yok olacaktır" diye konuştu.

ÜFE YERİNE EMSAL DEĞER

Vakıflar tarafından kiraya verilen taşınmazların her yıl Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) tarafından yayımlanan Üretici Fiyat Endeksi'ne (ÜFE) göre yapılan kira bedeli, 2016 yılında keyfi bir uygulama ile yüzde 100 ile yüzde 300 oranında artırılınca, kiracıları isyan etti!

150 liralık kiranın 300 lira ile 600 lira arasında, 1000 liralık kiranın 2 bin lira ile 4 bin lira arasında, 2 bin 500 liralık kiranın 8 bin liraya çıkarılmasına öfkelenen küçük esnaf “Ödeme gücümüzü aşan kira artışı, ‘çıkın’ anlamına geliyor diye tepki gösterdi.

Çoğunluğu küçük esnaf olan kiracılar bu uygulamaya isyan ederek: 'vicdanın ve hukukun hiçbir şekilde yer almadığı bir karar' diye yorumladı.

VAKIF ARSLARI DA ZAMLANDI

Vakıflara ait arsalar ile tadilat ve yatırımlar ile kullanılan taşınmazlardaki kiracılar da yaptıkları yatırımların yüzde birini dahi kazanmadan kiraların yüzde 300 lere varan oranda zamlandırıldığını eleştirerek kiracıların bıktırılarak terk etmeye zorlandığını ileri sürdü.

Kiracılar, özellikle İstanbul'un tarihi yarımadası içerisinde bulunan vakıf gayrimenkullerindeki bu artıştan zor durumda kaldıklarını belirttiler.

KİRACILAR ŞAŞKIN

Vakıfların kararı sonucu şaşkına dönen kiracılar, “Kontratlardaki bu artış, hiçbir kira tespit karan alınmadan keyfi olarak gerçekleştirilmiştir. Taşınmazlarda; 150 liralık kiranın 300 lira ile 600 lira arasında, 1000 liralık kira 2 bin lira ile 4 bin lira arasında, 1500 liradan 3 bin lira ile 6 bin lira arasında, 2 bin liradan 4 bin lira ile 8 bin lira arasında yükselen aylık kiralar söz konusu. Kiralar az ise, bugüne kadar neredelerdi? Daha küçük düzeltmeler yapılabilirdi. Amaç, kiraların güncellenmesi ise, yüzde 300 lere ulaşan zam farkı hangi akıl ve hukuk içerisindedir” diyerek eleştirdiler.

VAKIF HANLARI AVM'YE Mİ DÖNÜŞECEK?

10 metrekarelik bir vakıf işyerinde 150 liralık kira ile yaşam savaşı veren küçük esnafın, 2016 yılında aylık 600 lira kira ödemek zorunda olduğunun altını çizen mağdurlar, şu değerlendirmeyi yaptılar: "İstanbul’daki vakıf mallarının bir rant içerisine dahil edilmesi düşünülüyor.  Küçük esnaf, yapılan kira artışlarını karşılayamayacağı için kendiliğinden bu mekânları boşaltmak zorunda kalacak. Sonrasında da vakfa ait olan hanlar, kartellere verilerek AVM ye mi dönüştürülecek?”

KİRA ARTIŞINA HUKUKİ BAKIŞ İSE ŞÖYLE:

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira sözleşmeleri konusu ister hâsılat ister hayvan ister taşınmaz olsun, Borçlar Kanunu’nun 229. maddesinde “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme’’ olarak tanımlanmaktadır.

Kira sözleşmesi temel olarak; kullandırma ve yararlandırma karşılığında ödenen bedel olmak üzere iki unsurludur.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun kira bedeline ilişkin düzenlemeleri içeren maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından ‘’mülkiyet hakkına müdahale’’ olarak nitelendirilip iptal edilmesi ile oluşan kanun boşluğu uzun zaman Türk Medeni Kanunu’nun temel esasları ve Yargıtay uygulamaları ile doldurulmaya çalışılmıştır. 

6098 sayılı Borçlar Kanununun, 11 Ocak 2011 tarihinde kabul edilmesi ile kira bedeli konusunda oluşan bu boşluk doldurulmaya çalışılmıştır.

 Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümlerinin düzenlendiği ikinci ayrımının temel felsefesi “kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması” dır.

Bu durum, yeni kanunumuzun medyada da sıklıkla “kiracıyı koruyan kanun” olarak yer almasına neden olmuştur.

Kanunun 343. Maddesi kiracı lehine bir hüküm olarak düzenlemişse de kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hususunun istinasını kira bedelinin belirlenmesi oluşturur.

KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİNDE KANUNİ SINIR NEDİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeleri incelendiğinde, kanun koyucunun, kira bedelinin sözleşme tarafları arasında belirlenmediği durumlarda nasıl belirleneceğini düzenlemenin yanında taraflarca belirlenen kira bedeli artışlarına da bir takım sınırlandırmalar getirdiği görülmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 343. Maddesi kira bedelinin başlangıçta belirlenmesi konusunda taraflara özgür iradelerini kullanma hakkı tanırken, 344. Maddesi devam eden kira akitlerinde belirlenmiş bedelin artış oranlarının azami sınırını tayin eder. Kira bedelini düzenleyen bu madde gereğince devam eden kira sözleşmelerinde söz konusu kararlaştırılan kira bedelinin Türk parası olması halinde;

 1.Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak ve bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.

2.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

3.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.

Sözleşmede belirlenen kira bedelinin yabancı para olması durumunda ise yukarıda sayılan maddeler uygulama alanı bulmayacaktır. Kanun koyucu dinamik ve değişken bir ekonomiye sahip olan Türk ekonomi sistemini dikkate alarak yabancı paralarda karşılaşılacak hakkaniyete aykırı durumu bertaraf edebilmek adına “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.” Hükmünü düzenlemiştir.