Kira uyuşmazlığında arabulucu zorunluluğu geliyor. Astronomik oranlarda yükselen kiralar, yargıda iş yükünü artırınca devreye Adalet Bakanlığı girdi. Uyuşmazlıkların giderilmesi için kirada ‘arabuluculuk’ mekanizmasının devreye girmesi için çalışmalar başlatıldı.
Uzlaşı Kültürü ve Hukuk Derneği (UKHD) Yönetim Kurulu Başkanı Av. Arb. İhsan Berkhan, Adalet Bakanlığı tarafından önerilen Kira uyuşmazlığında arabulucu zorunluluğunun yerinde bir karar olduğunu söyledi.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın, “Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu zorunlu hale getireceğiz” açıklamasının toplumda karşılık bulduğunu ifade eden Av. Arb. İhsan Berkhan, kira uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun çözüm odaklı bir tercih olacağını kaydetti.
Arabuluculuk sayesinde Yargı sistemindeki tıkanmanın önlendiğine dikkat çeken Av. Arb. İhsan Berkhan, ‘kiraların ödenmemesi ya da aşırı yüksek kira’ talebinde Arabuluculuğun devreye gireceğini ifade etti.
Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda mülk sahipleri ile kiracıların dava açmadan önce arabulucuya başvurması gerekeceğini anlatan Av. Arb. İhsan Berkhan, ancak Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabileceğini kaydetti.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
Kiracılık ilişkilerinde çıkan uyuşmazlıklarda hemen mahkemeye koşulmasının mahkemelerin iş yükünü arttırdığı gibi, ilişkilerin de onarılmaz şekilde bozulmasına neden olabildiğini kaydeden Av. Arb. İhsan Berkhan, “Bir süredir arabulucular arasında dava şartı olmasının yararlı olacağına ilişkin görüşler paylaşılan ‘kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk’ konusunda Adalet Bakanlığının bir çalışma içerisinde olduğu yetkililerin açıklamalarından anlaşılmaktadır. Bakanlık ve arabulucular arasında arabuluculuğa bakış ve arabuluculuktan beklentiler konusunda görüş farklılıklar olsa da bu alanda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi yapılmasının yararlı olacağı konusunda hemfikir olunduğu söylenebilir. Genel olarak, ilişkilerde yüzyüzeliğin ve sürekliliğin ön planda olduğu komşuluk, kiracılık ilişkilerinde çıkan uyuşmazlıklarda hemen mahkemeye koşulması mahkemelerin iş yükünü arttırdığı gibi, ilişkilerin de onarılmaz şekilde bozulmasına neden olabilmektedir. Bir kolaylaştırıcı yardımı ile tarafların aralarındaki uyuşmazlıkları çözmek amacıyla bir araya gelmeleri, konuyu müzakere etmeleri ve müzakereler sonunda her iki tarafı da memnun edebilen bir anlaşmaya varılmasını ifade eden arabuluculuk tam da bu ilişkilerin sürekliliğini sağlama açısından kiracı-kiralayan uyuşmazlıklarına son derece uygundur.” Dedi.
UKHD Yönetim Kurulu Başkanı Av. Arb. İhsan Berkhan’ın açıklamasında şu ifadeler yer aldı:
“Ülkemizde 2013 yılı Haziran’ında ihtiyari olarak uygulamaya konulan arabuluculuk, 2018 yılı başında işçi işveren, 2019 yılı başında ticari, 2020 Temmuz’ unda da tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı haline gelmiştir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu dava açmayı düşünen taraf için bir zorunluluktur. Mevzuatımızda tarafların arabuluculuk müzakerelerine katılımı için de bir takım zorlayıcı ama aynı zamanda tarafların çözüme çabucak ulaşmasını kolaylaştırıcı düzenlemeler bulunmaktadır. Örneğin, ilk oturuma mazeretsiz katılım sağlamayan taraf ilerde haklı bile çıksa mahkeme masraflardan sorumlu tutulmakta ve bu taraf lehine mahkeme vekalet ücreti de hükmedilmemektedir. Arabuluculuk Anlaşmama Son Tutanağı ibraz edilmeden veya hakimin vereceği bir haftalık kesin süre içerisinde ibraz edilmeden dava açılamamaktadır. Ticari uyuşmazlıklarda en fazla sekiz hafta, işçi işveren ve tüketici uyuşmazlıklarında da en fazla dört hafta içerisinde arabuluculuk müzakerelerinin tamamlanması gerekmektedir. Başvuru aşamasındaki bu zorlayıcı düzenlemeler dışında müzakerelerin sürdürülmesi ve bir anlaşmaya varılıp varılmaması konusunda taraflar tamamen özgür hareket edebilmektedir.
Olumlu olarak nitelendirilebilecek diğer bir husus da; tarafların anlaşmaları halinde süreci asiller ve avukatlarının birlikte takip etmeleri ve anlaşma belgesini birlikte imzalamaları halinde bu belge doğrudan mahkeme ilamı gibi icra edilebilmesidir. Ve yine tarafların kendi serbest iradeleri ile müzakere edip anlaşmaya vardıkları hususlarda dava açılamaması da hem arabuluculuğa güven duyulması hem de yargının iş yükünü artmaması bakımından olumludur. Arabuluculuğun temeli, özü ihtiyari olması ise de, arabuluculuğun geniş kesimlere ulaşması, benimsenmesi ve uygulanabilirliği açısından, belirli bir dönem için dahi olsa, dava şartı olması, genel olarak başka ülkelerde de ülkemizde de kabul gören bir yaklaşımdır. Bu çerçevede kira uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk düzenlemesi yapılacak olması olumlu bir gelişmedir.
Yargı sürecinin uzun ve masraflı, sonuçlarının sancılı, adalete erişimin kolay olmadığı açıktır. Ancak, hukuk düzeninin olmadığı yerde kaos olacaktır. Bu nedenle, her şeye rağmen hukuka güven ve saygının korunması önemlidir. Tüm yargı paydaşlarının, tüm ilgili kişi, kurum ve kuruluşlarının yargı sorunlarının çözülmesi için birlikte hareket etmesi önemlidir. Arabuluculuk, hukukun alternatifi değil, hukukun içinde bir kurumdur. Yargının adalete erişiminde yardımcısıdır; bu nedenle, işleyen ve güvenilen bir yargı, arabuluculuğun da, toplumsal barışın da güvencesidir.
Amaç, ne pahasına olursa olsun insanların mahkemeye gitmemesi veya anlaşması değildir. Amaç, insanların en hızlı, en güvenilir, en sürdürülebilir, en masrafsız ve her iki tarafın da memnun kalabileceği bir sonuca birlikte varmalarıdır. Bunun için ideal araçlardan biri belki de en revaçta olanı arabuluculuktur. Ancak, arabuluculuk tek alternatif veya dostane olarak ifade edilen uyuşmazlık çözüm yolu değildir. Gerek mahkeme aşamasında ve gerekse öncesinde bir tarafın veya tarafların birlikte kendi özgür iradeleri ile uyuşmazlıklarını sonlandırma yol ve yöntemleri bulunmaktadır. Örneğin, ihtara uyma, davayı kabul etme, sulh olma, davadan feragat, ibralaşma, ikale, Av.K.m.35/A-Uzlaşma Sağlama, müzakere etme, tarafsız ön değerlendirme, uzman görüşüne başvurma, tahkim yargısı, önce arabuluculuk anlaşması olmazsa hakem kararı (Arabuluculuk-Tahkim / Med&Arb) … gibi. Bu yol ve yöntemler, uyuşmazlığın türüne, tarafların talep ve menfaatlerinin kesişmesine, tarafların uzlaşma yollarını bilip bilmemesine göre değişiklik göstermektedir. Vatandaşın, tarafın, avukatın, arabulucunun, uzlaştırmacının, hakemin, yargıcın bilgi ve tecrübesi uyuşmazlık sürecinin doğru yürütülmesinde ve adalete erişimde başarılı sonuçlara ulaşılmasında belirleyici olmaktadır. Bu belirleyicilik de hukuka güvenle ve toplumsal uzlaşı kültüründeki gelişimle paralellik göstermektedir.
Türk Borçlar Kanununda düzenlendiği gibi, taraflar kanunun izin verdiği ölçüde ve şekilde aralarında özgürce sözleşme yapabilirler. Tarafların özgür iradesine büyük değer atfedilmiştir. Bu nedenle, yanılma, aldatma, korkutma gibi iradenin özgürlüğüne etkileyen önemli nedenlerin varlığının kanıtlanması sözleşmeyi iptal hakkı doğurmaktadır. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler ise zaten kesin olarak hükümsüzdür. Ayrıca, sözleşmeler genel işlem koşulları içeriyorsa diğer tarafı koruyucu denetim yolları bulunmaktadır. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan haksız şartlar da yine kesin olarak hükümsüzdür.
İşçi işveren uyuşmazlıklarında işçi, kiracı kiralayan uyuşmazlıklarında kiracı, tacir tüketici uyuşmazlıklarında tüketici, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edildiği için Anayasamızın değiştirilmesi teklif dahi edilemeyen ilk maddelerinde yer alan sosyal hukuk devleti anlayışı çerçevesinde korunmaktadır. Bu koruma mevzuatımıza, hakime verilen takdir yetkisine ve Yargıtay uygulamasına dayanmaktadır. Emredici kuralların, kamu düzeninin, ahlakın yalnızca mahkeme yargısına uygun olmadığını, tüm hukuki iş ve işlemleri dolayısıyla alternatif uyuşmazlık çözüm yollarını da, tahkim yargısını da kapsadığını kabul etmeliyiz. Ancak, arabuluculuğun esnek bir süreç olduğunu, taraf iradeleriyle bir karara varılabildiğini dolayısıyla sıkı sıkıya şekil şartlarına bağlılık olmadığını, tarafların hak temelinde haklılık haksızlık sonucuna varmanın gerekmediğini, hukuka uygun ve uygulanabilir, icra edilebilir bir anlaşmaya varmanın yeterli olduğunu da gözden uzak tutmamak gerekir. Taraflar arasındaki eşitsizliği gözetmek ve bir dengeye getirmek için arabulucunun bir çaba içerisinde olması gerektiğini de.
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun Dördüncü Bölümünde madde 299 ve devamında düzenlenmiştir. Belirli veya belirli olmayan süreli olarak yapılabilen kira sözleşmesi ile kiraya veren taşınır veya taşınmaz bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmakta, kiracı da bu kullanım karşılığında kiraya verene kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir. Kiraya veren kiraya verilen şeyi kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli olacak şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür; bu yükümlülüğün aksine olarak genel işlem koşulları ile bir düzenleme yapılamayacağı da kanunda düzenlenmiştir. Kiralananda ayıp varsa, kiracının ayıp oranında indirim talep etme, ayıpsız bir başka kiralanan ile değiştirilmesini isteme, ayıp önemliyse sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaktadır. Gerek kiralanandaki ayıp nedeniyle gerekse üçüncü kişilerin hak talep etmeleri nedeniyle bir zarara uğramışsa kiracı, kiralayandan bu zararlarının tazminini isteyebilir.
Kiracı kararlaştırılan kira süresi sonunda yine kararlaştırılan fesih süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Ancak, aynı fesih kolaylığı kiraya veren bakımından geçerli değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenin tahliye hakkı doğabilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Örneğin, bu durumlardan bir tanesi temerrüt nedeniyle tahliyedir. Aksine bir anlaşma veya âdet yoksa kiracı kira bedelini ve yan giderleri her ay sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde öder. Kiraya verenin yazılı talebi üzerine çatılı işyeri ve konutlar bakımından verilecek otuz günlük süre içinde ödeme olmaz ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshedip kiracısını temerrüt nedeniyle tahliye etme hakkı doğmaktadır. İkinci bir hak sözleşmeye aykırı kullanım halidir. Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu bulunmaktadır, aksine davranış yine kiraya verene, yine kiracısına çatılı işyerleri ve konutlar bakımından yazılı olarak ve otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi feshetme hakkı vermektedir.
Kiracı, yerel adete de uygun ise, olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ise kiraya verene bildirmelidir; bildirmez ise doğabilecek zarardan sorumlu tutulabilmektedir. Kiracı, ayıplı durumların giderilmesi ya da zararların önlenmesi için kiralananda yapılacak çalışmalara ve zorunluluk durumlarında kiralananın satışı veya yeniden kiraya verilebilmesi için uygun süre ve şartlarda kiralananın gösterilmesine katlanmak durumundadır.
Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilikler, değişiklikler yapabilir; aynı şekilde, kiracı da kiraya verenin yazılı rızasıyla benzer yenilik ve değişiklikler yapabilir. İşyerleri bakımından haklı sebep olmadıkça kiraya veren reddedemese de, yine de kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almadan kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından kiraya verenin yazılı oluruna bağlanan kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri diğer kiralanan yerler bakımından kiraya verene zarar vermeme şartı ile mümkün olabilmektedir. Kiraya verenin, kiralananı kira ilişkisi süresince kiraya uygun halde bulundurma yükümlülüğü vardır; kiracının da kullanmasa veya kısmi kullansa bile kira bedelini zamanında ve tam olarak ödeme yükümlülüğü vardır. Sözleşme süresine ve fesih şekline uyulmaksızın kiracının kiralananı boşaltması halinde, kira ilişkisi makul bir süre daha devam eder, ancak, kira ilişkisini benzer koşullarla devam ettirebilecek nitelikte yeni bir kiracı bulunması halinde bu makul süreyi daha da kısaltmak mümkün olabilmektedir. Olağan fesih ve olağanüstü fesih, belirli süreli veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih, taşınır veya taşınmaz kiralarında fesih gibi kanunda düzenlenmiş fesih süre ve şekillerine de riayet etmek gerekir. Kiracı iflas ederse, kiraya verenin işleyecek kira bedellerinin zamanında ve tam olarak ödeneceğine ilişkin teminat istemesi, bu teminatın verilememesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi de kira sözleşmesinin olağanüstü feshi sebeplerindendir.Kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi; kiracının ölümü yine olağanüstü fesih nedenlerindendir.
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malik de kiralananın maliki olmasından itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunması şartıyla altı ayın sonunda veya mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimini kanıtlayarak dava yolu ile kira ilişkisini sona erdirebilir. Gereksinim nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için gereksinimin güncel, gerçek ve samimi olması şarttır. Hukukumuz, salt kiracıyı kiralanandan tahliye etmek, öngörülen süreler ve sözleşmeye ve kanuna uygun olan artışlar dışında kira bedelini keyfince arttırmak amacıyla gereksinim davası yolunun kullanılmasına izin vermemektedir. Gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanması halinde üç yıl geçmedikçe veya öncelik hakkı sona erdirilmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Eski kiracısına değil de bir başkasına kiraya verirse talep üzerine son kira dönemine ilişkin bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata mahkum ettirilebilecektir.
Kiraya verenden kaynaklanan ve yukarıda sayılan daya yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri yanında, kiracıdan kaynaklı dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri de vardır: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde (tahliye taahhütnamesi vermiş olmasına rağmen) boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa (iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye) kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir başka fesih ve tahliye sebebi de, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmasıdur. Bu durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Burada, yeri gelmişken nisbi emredici bir kuraldan da söz edelim: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.İşte burada, arabuluculuğun bir yargılama olmadığı iddiasıyla bu nisbi emredici hükümlerin aleyhine bir anlaşma yapılması halinde doğal olarak o arabuluculuk anlaşmasının iptali söz konusu olabilecektir.
Burada bir özel durumdan da bahsedelim, bu özel durum, kiralananın aile konutu olması halidir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kiralananın aile konutu olması halinde arabuluculuk yolu ile eşin de müzakere sürecine dahil edilerek rızasının alınması halinde kira sözleşmesinin feshedilebileceğini kabul etmek gerekir.
Gerek kiraya verenden kaynaklanan ve gerekse kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi dava yolu ile istenebileceği gibi tarafların özgür iradeleri ile aralarında yapacakları müzakere sonunda veya bir kolaylaştırıcı 3.kişi konumundaki arabulucunun dahil olmasıyla arabuluculuk yoluyla veya diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yollarıyla da sona erdirilebilecektir. Yeter ki varılan anlaşma TBK.m.27 ye uygun geçerli bir anlaşma olsun. İptal riski olmaması için de elbette iptal edilebilir bir müzakere ortamı ve anlaşma maddeleri içermemeli ve anlaşma tarafların özgür iradeleriyle verebilecekleri bir anlaşma alanını kapsasın ve icra edilebilir nitelikte olsun. Arabuluculukta, müzakere aşamasında, tarafların anlaşamadıklarının ortaya çıkması halinde arabulucunun empoze etmemek şartı ile çözüm önerisinde bulunabildiğini; gerekirse uzman kişilerin de sürece dahil edilebileceklerini veya uzman raporu istenebileceğini de bilerek; her iki taraf için de makul ve mümkün ise kazan kazan bir sonuca ulaşılması için çaba sarfetmek gerekecektir. Başarının anahtarı sadece uzmanlık eğitimi almış arabulucunun süreci yetkinlik ve etik bir şekilde sürdürmesiyle değil; taraf vekili avukatların da hem kira sözleşmeleri mevzuatını hem de arabuluculuk mevzuatını bilerek, deneyimlerini ve müvekkilleri lehine en uygun olan anlaşma olasılıklarını hesaplayarak ve her şeyden önemlisi anlaşmaya varmak amacıyla sürece katılmalarıdır.
Kira hukukuna ve arabuluculuk hukukuna ilişkin bu bilgi ve değerlendirmeler ışığında oldukça güncel olan bir konuya, kira artış oranlarına değinelim:
Kiraya Veren – ki kiraya vermek için mal sahibi olma zorunluluğu da bulunmamaktadır- dilediği gerçek veya tüzel kişiye, dilediği kira bedelini üzerinden kiralananı yazılı veya şifahi olarak belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi ile kiraya verebilir. Elbette bu özgürlük sınırsız değildir, varılan sözleşme yasaya ve hakkaniyete uygun olmalı, geçersiz olmamalıdır. İrade sakatlıkları ve aşırı yararlanma hali, müzakere edilmemiş ve sözleşmenin bütününe aykırı genel işlem koşulu veya tüketici bakımından haksız şart içermemelidir aksi halde geçersizlik hali için geçersizliğin tespiti, iptal nedenleri için de iptal davasına konu olabilir. Geçerli bir kira sözleşmesinin yenilenebilmesi aşamasında da TBK’nda kiracıyı koruyan hükümler mevcuttur: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla bir önceki yılın Mayıs ayı( 2021) göre Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı, 73,5 arttı. Mayıs ayına göre oniki aylık ortalaması ise %39,33 arttı. Buna göre Haziran ayında yenilenecek olan kira sözleşmesine göre mevcut kira bedeli gelecek bir yıl için en fazla %39,33 oranında arttırılabilecektir. Konunun uzmanlarından Doç. Dr.Umut Yeniocak, burada Tüketici Fiyat Endeksi veya benzer ifadeler yerine Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ( Yİ-ÜFE) ifadesinin kullanılması daha uygun olacağını, “ÜFE/TEFE” veya “ TEFE/TÜFE” ortalamasını esas alan eski sözleşmeler bakımından üst sınırın TEFE olması gerektiğini; Ocak 2019 da yürürlüğe giren yeni kurallarının eski sözleşmelere de kendiliğinden uygulanacağını belirtmektedir. Ayrıca, her beş yılda bir de bu TEFE oranının yanı sıra, kiralananın durumu ve emsal değerler de göz önüne alınarak kira bedelinin günün şartlarına uyarlanması istenebilmektedir.
Yargının iş yükü, masraflı olması ve hepsinden önemlisi de iki tarafın veya birinin mahkeme hakimi tarafından verilen karardan memnun olmaması olasılığının oldukça büyük olmasıdır. Bu nedenle, gerek kira artış oranları ve gerekse beş yılda bir talep edilebilen kiranın günün koşullarına uyarlanması isteklerinin arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulması mümkündür. Son imza aşamasına kadar, taraflar aksine karar almadığı sürece süreç gizlilikle yürütülecektir. Müzakereler sırasında görüşler, talepler, öneriler bağlayıcı olmadığı için tarafların daha rahat bir şekilde uyuşmazlığı müzakere edebileceklerdir. Birbirlerinin taleplerinin ardındaki menfaatleri, ihtiyaçları görülebilecek, tarafların birbiriyle empati kurması sağlanabilecek, direnç ve hedef noktalarına ve anlaşma aralığına (ZOPA) göre çözüm önerileri geliştirilebilecektir. Bir ortak karara varılmasında tarafların anlaşmasına en iyi ikinci çözümün ( BATNA) veya en kötüsünün (WATNA) ne olabileceğinin bilinmesi de etkili olacaktır.
Arabulucunun süreci yetkinlikle, dürüstlükle, tarafsızlıkla yönetmesi ve kolaylaştırması önemlidir. Bu süreçte taraf vekili avukatlara da büyük görev ve sorumluluk düşmektedir. Sadece zayıf konumda olduğu varsayılan kiracının değil, kiradan aldığı gelirle zar zor geçinmeye çalışan bir mal sahibinin de korunması gereken durumlar olabileceği gözden uzak tutulmamalı; arabulucunun tarafların eşit konumda olmaması halinde eşitsizliği gidermeye yönelik çaba içinde olması halinde, uyuşmazlığın anlaşma ile çözümlenmesi olasılığının artacağı da unutulmamalıdır. Tarafların özgür iradeleri ile kendi uyuşmazlıkları hakkında kendilerinin varacakları bir çözüm, sadece iki kişi arasındaki bir sonunun çözülmesi ve ilişkilerin sürdürülmesi yönüyle değil; hukuka güvenin sağlanmasında, adalete erişim inanınca, toplumsal barışta, uzlaşı kültürünün gelişiminde bir tuğla olacaktır.
Yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan nedenlerle; ihtiyari arabuluculuk yolunun da, diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının da bilinmesi ve uygulanabilmesi için toplumun aydınlatılması gerekir. İşte bu aydınlatma işlemi için, işçi işveren uyuşmazlıklarında, ticari alacak ve tazminat uyuşmazlıklarında ve tüketici uyuşmazlıklarında olduğu gibi kiracı-kiralayan /kira uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk yasal düzenlemesinin yapılması yararlı olacaktır. 05.06.2022
Av. Arb. İhsan BERKHAN
UKHD YK Başkanı”
Uzlaşı Kültürü ve Hukuk Derneği (UKHD) Yönetim Kurulu Başkanı Av. Arb. İhsan Berkhan, Adalet Bakanlığı tarafından önerilen Kira uyuşmazlığında arabulucu zorunluluğunun yerinde bir karar olduğunu söyledi.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın, “Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu zorunlu hale getireceğiz” açıklamasının toplumda karşılık bulduğunu ifade eden Av. Arb. İhsan Berkhan, kira uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun çözüm odaklı bir tercih olacağını kaydetti.
Arabuluculuk sayesinde Yargı sistemindeki tıkanmanın önlendiğine dikkat çeken Av. Arb. İhsan Berkhan, ‘kiraların ödenmemesi ya da aşırı yüksek kira’ talebinde Arabuluculuğun devreye gireceğini ifade etti.
Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda mülk sahipleri ile kiracıların dava açmadan önce arabulucuya başvurması gerekeceğini anlatan Av. Arb. İhsan Berkhan, ancak Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabileceğini kaydetti.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
Kiracılık ilişkilerinde çıkan uyuşmazlıklarda hemen mahkemeye koşulmasının mahkemelerin iş yükünü arttırdığı gibi, ilişkilerin de onarılmaz şekilde bozulmasına neden olabildiğini kaydeden Av. Arb. İhsan Berkhan, “Bir süredir arabulucular arasında dava şartı olmasının yararlı olacağına ilişkin görüşler paylaşılan ‘kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk’ konusunda Adalet Bakanlığının bir çalışma içerisinde olduğu yetkililerin açıklamalarından anlaşılmaktadır. Bakanlık ve arabulucular arasında arabuluculuğa bakış ve arabuluculuktan beklentiler konusunda görüş farklılıklar olsa da bu alanda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi yapılmasının yararlı olacağı konusunda hemfikir olunduğu söylenebilir. Genel olarak, ilişkilerde yüzyüzeliğin ve sürekliliğin ön planda olduğu komşuluk, kiracılık ilişkilerinde çıkan uyuşmazlıklarda hemen mahkemeye koşulması mahkemelerin iş yükünü arttırdığı gibi, ilişkilerin de onarılmaz şekilde bozulmasına neden olabilmektedir. Bir kolaylaştırıcı yardımı ile tarafların aralarındaki uyuşmazlıkları çözmek amacıyla bir araya gelmeleri, konuyu müzakere etmeleri ve müzakereler sonunda her iki tarafı da memnun edebilen bir anlaşmaya varılmasını ifade eden arabuluculuk tam da bu ilişkilerin sürekliliğini sağlama açısından kiracı-kiralayan uyuşmazlıklarına son derece uygundur.” Dedi.
UKHD Yönetim Kurulu Başkanı Av. Arb. İhsan Berkhan’ın açıklamasında şu ifadeler yer aldı:
“Ülkemizde 2013 yılı Haziran’ında ihtiyari olarak uygulamaya konulan arabuluculuk, 2018 yılı başında işçi işveren, 2019 yılı başında ticari, 2020 Temmuz’ unda da tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı haline gelmiştir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu dava açmayı düşünen taraf için bir zorunluluktur. Mevzuatımızda tarafların arabuluculuk müzakerelerine katılımı için de bir takım zorlayıcı ama aynı zamanda tarafların çözüme çabucak ulaşmasını kolaylaştırıcı düzenlemeler bulunmaktadır. Örneğin, ilk oturuma mazeretsiz katılım sağlamayan taraf ilerde haklı bile çıksa mahkeme masraflardan sorumlu tutulmakta ve bu taraf lehine mahkeme vekalet ücreti de hükmedilmemektedir. Arabuluculuk Anlaşmama Son Tutanağı ibraz edilmeden veya hakimin vereceği bir haftalık kesin süre içerisinde ibraz edilmeden dava açılamamaktadır. Ticari uyuşmazlıklarda en fazla sekiz hafta, işçi işveren ve tüketici uyuşmazlıklarında da en fazla dört hafta içerisinde arabuluculuk müzakerelerinin tamamlanması gerekmektedir. Başvuru aşamasındaki bu zorlayıcı düzenlemeler dışında müzakerelerin sürdürülmesi ve bir anlaşmaya varılıp varılmaması konusunda taraflar tamamen özgür hareket edebilmektedir.
Olumlu olarak nitelendirilebilecek diğer bir husus da; tarafların anlaşmaları halinde süreci asiller ve avukatlarının birlikte takip etmeleri ve anlaşma belgesini birlikte imzalamaları halinde bu belge doğrudan mahkeme ilamı gibi icra edilebilmesidir. Ve yine tarafların kendi serbest iradeleri ile müzakere edip anlaşmaya vardıkları hususlarda dava açılamaması da hem arabuluculuğa güven duyulması hem de yargının iş yükünü artmaması bakımından olumludur. Arabuluculuğun temeli, özü ihtiyari olması ise de, arabuluculuğun geniş kesimlere ulaşması, benimsenmesi ve uygulanabilirliği açısından, belirli bir dönem için dahi olsa, dava şartı olması, genel olarak başka ülkelerde de ülkemizde de kabul gören bir yaklaşımdır. Bu çerçevede kira uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk düzenlemesi yapılacak olması olumlu bir gelişmedir.
Yargı sürecinin uzun ve masraflı, sonuçlarının sancılı, adalete erişimin kolay olmadığı açıktır. Ancak, hukuk düzeninin olmadığı yerde kaos olacaktır. Bu nedenle, her şeye rağmen hukuka güven ve saygının korunması önemlidir. Tüm yargı paydaşlarının, tüm ilgili kişi, kurum ve kuruluşlarının yargı sorunlarının çözülmesi için birlikte hareket etmesi önemlidir. Arabuluculuk, hukukun alternatifi değil, hukukun içinde bir kurumdur. Yargının adalete erişiminde yardımcısıdır; bu nedenle, işleyen ve güvenilen bir yargı, arabuluculuğun da, toplumsal barışın da güvencesidir.
Amaç, ne pahasına olursa olsun insanların mahkemeye gitmemesi veya anlaşması değildir. Amaç, insanların en hızlı, en güvenilir, en sürdürülebilir, en masrafsız ve her iki tarafın da memnun kalabileceği bir sonuca birlikte varmalarıdır. Bunun için ideal araçlardan biri belki de en revaçta olanı arabuluculuktur. Ancak, arabuluculuk tek alternatif veya dostane olarak ifade edilen uyuşmazlık çözüm yolu değildir. Gerek mahkeme aşamasında ve gerekse öncesinde bir tarafın veya tarafların birlikte kendi özgür iradeleri ile uyuşmazlıklarını sonlandırma yol ve yöntemleri bulunmaktadır. Örneğin, ihtara uyma, davayı kabul etme, sulh olma, davadan feragat, ibralaşma, ikale, Av.K.m.35/A-Uzlaşma Sağlama, müzakere etme, tarafsız ön değerlendirme, uzman görüşüne başvurma, tahkim yargısı, önce arabuluculuk anlaşması olmazsa hakem kararı (Arabuluculuk-Tahkim / Med&Arb) … gibi. Bu yol ve yöntemler, uyuşmazlığın türüne, tarafların talep ve menfaatlerinin kesişmesine, tarafların uzlaşma yollarını bilip bilmemesine göre değişiklik göstermektedir. Vatandaşın, tarafın, avukatın, arabulucunun, uzlaştırmacının, hakemin, yargıcın bilgi ve tecrübesi uyuşmazlık sürecinin doğru yürütülmesinde ve adalete erişimde başarılı sonuçlara ulaşılmasında belirleyici olmaktadır. Bu belirleyicilik de hukuka güvenle ve toplumsal uzlaşı kültüründeki gelişimle paralellik göstermektedir.
Türk Borçlar Kanununda düzenlendiği gibi, taraflar kanunun izin verdiği ölçüde ve şekilde aralarında özgürce sözleşme yapabilirler. Tarafların özgür iradesine büyük değer atfedilmiştir. Bu nedenle, yanılma, aldatma, korkutma gibi iradenin özgürlüğüne etkileyen önemli nedenlerin varlığının kanıtlanması sözleşmeyi iptal hakkı doğurmaktadır. Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler ise zaten kesin olarak hükümsüzdür. Ayrıca, sözleşmeler genel işlem koşulları içeriyorsa diğer tarafı koruyucu denetim yolları bulunmaktadır. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan haksız şartlar da yine kesin olarak hükümsüzdür.
İşçi işveren uyuşmazlıklarında işçi, kiracı kiralayan uyuşmazlıklarında kiracı, tacir tüketici uyuşmazlıklarında tüketici, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edildiği için Anayasamızın değiştirilmesi teklif dahi edilemeyen ilk maddelerinde yer alan sosyal hukuk devleti anlayışı çerçevesinde korunmaktadır. Bu koruma mevzuatımıza, hakime verilen takdir yetkisine ve Yargıtay uygulamasına dayanmaktadır. Emredici kuralların, kamu düzeninin, ahlakın yalnızca mahkeme yargısına uygun olmadığını, tüm hukuki iş ve işlemleri dolayısıyla alternatif uyuşmazlık çözüm yollarını da, tahkim yargısını da kapsadığını kabul etmeliyiz. Ancak, arabuluculuğun esnek bir süreç olduğunu, taraf iradeleriyle bir karara varılabildiğini dolayısıyla sıkı sıkıya şekil şartlarına bağlılık olmadığını, tarafların hak temelinde haklılık haksızlık sonucuna varmanın gerekmediğini, hukuka uygun ve uygulanabilir, icra edilebilir bir anlaşmaya varmanın yeterli olduğunu da gözden uzak tutmamak gerekir. Taraflar arasındaki eşitsizliği gözetmek ve bir dengeye getirmek için arabulucunun bir çaba içerisinde olması gerektiğini de.
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanununun Dördüncü Bölümünde madde 299 ve devamında düzenlenmiştir. Belirli veya belirli olmayan süreli olarak yapılabilen kira sözleşmesi ile kiraya veren taşınır veya taşınmaz bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmakta, kiracı da bu kullanım karşılığında kiraya verene kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir. Kiraya veren kiraya verilen şeyi kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli olacak şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür; bu yükümlülüğün aksine olarak genel işlem koşulları ile bir düzenleme yapılamayacağı da kanunda düzenlenmiştir. Kiralananda ayıp varsa, kiracının ayıp oranında indirim talep etme, ayıpsız bir başka kiralanan ile değiştirilmesini isteme, ayıp önemliyse sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaktadır. Gerek kiralanandaki ayıp nedeniyle gerekse üçüncü kişilerin hak talep etmeleri nedeniyle bir zarara uğramışsa kiracı, kiralayandan bu zararlarının tazminini isteyebilir.
Kiracı kararlaştırılan kira süresi sonunda yine kararlaştırılan fesih süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Ancak, aynı fesih kolaylığı kiraya veren bakımından geçerli değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenin tahliye hakkı doğabilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Örneğin, bu durumlardan bir tanesi temerrüt nedeniyle tahliyedir. Aksine bir anlaşma veya âdet yoksa kiracı kira bedelini ve yan giderleri her ay sonunda ve en geç kira sözleşmesinin bitiminde öder. Kiraya verenin yazılı talebi üzerine çatılı işyeri ve konutlar bakımından verilecek otuz günlük süre içinde ödeme olmaz ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshedip kiracısını temerrüt nedeniyle tahliye etme hakkı doğmaktadır. İkinci bir hak sözleşmeye aykırı kullanım halidir. Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu bulunmaktadır, aksine davranış yine kiraya verene, yine kiracısına çatılı işyerleri ve konutlar bakımından yazılı olarak ve otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi feshetme hakkı vermektedir.
Kiracı, yerel adete de uygun ise, olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ise kiraya verene bildirmelidir; bildirmez ise doğabilecek zarardan sorumlu tutulabilmektedir. Kiracı, ayıplı durumların giderilmesi ya da zararların önlenmesi için kiralananda yapılacak çalışmalara ve zorunluluk durumlarında kiralananın satışı veya yeniden kiraya verilebilmesi için uygun süre ve şartlarda kiralananın gösterilmesine katlanmak durumundadır.
Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilikler, değişiklikler yapabilir; aynı şekilde, kiracı da kiraya verenin yazılı rızasıyla benzer yenilik ve değişiklikler yapabilir. İşyerleri bakımından haklı sebep olmadıkça kiraya veren reddedemese de, yine de kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almadan kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından kiraya verenin yazılı oluruna bağlanan kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri diğer kiralanan yerler bakımından kiraya verene zarar vermeme şartı ile mümkün olabilmektedir. Kiraya verenin, kiralananı kira ilişkisi süresince kiraya uygun halde bulundurma yükümlülüğü vardır; kiracının da kullanmasa veya kısmi kullansa bile kira bedelini zamanında ve tam olarak ödeme yükümlülüğü vardır. Sözleşme süresine ve fesih şekline uyulmaksızın kiracının kiralananı boşaltması halinde, kira ilişkisi makul bir süre daha devam eder, ancak, kira ilişkisini benzer koşullarla devam ettirebilecek nitelikte yeni bir kiracı bulunması halinde bu makul süreyi daha da kısaltmak mümkün olabilmektedir. Olağan fesih ve olağanüstü fesih, belirli süreli veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih, taşınır veya taşınmaz kiralarında fesih gibi kanunda düzenlenmiş fesih süre ve şekillerine de riayet etmek gerekir. Kiracı iflas ederse, kiraya verenin işleyecek kira bedellerinin zamanında ve tam olarak ödeneceğine ilişkin teminat istemesi, bu teminatın verilememesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi de kira sözleşmesinin olağanüstü feshi sebeplerindendir.Kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi; kiracının ölümü yine olağanüstü fesih nedenlerindendir.
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yeni malik de kiralananın maliki olmasından itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunması şartıyla altı ayın sonunda veya mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimini kanıtlayarak dava yolu ile kira ilişkisini sona erdirebilir. Gereksinim nedeniyle kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için gereksinimin güncel, gerçek ve samimi olması şarttır. Hukukumuz, salt kiracıyı kiralanandan tahliye etmek, öngörülen süreler ve sözleşmeye ve kanuna uygun olan artışlar dışında kira bedelini keyfince arttırmak amacıyla gereksinim davası yolunun kullanılmasına izin vermemektedir. Gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanması halinde üç yıl geçmedikçe veya öncelik hakkı sona erdirilmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Eski kiracısına değil de bir başkasına kiraya verirse talep üzerine son kira dönemine ilişkin bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata mahkum ettirilebilecektir.
Kiraya verenden kaynaklanan ve yukarıda sayılan daya yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri yanında, kiracıdan kaynaklı dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri de vardır: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde (tahliye taahhütnamesi vermiş olmasına rağmen) boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa (iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye) kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir başka fesih ve tahliye sebebi de, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmasıdur. Bu durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Burada, yeri gelmişken nisbi emredici bir kuraldan da söz edelim: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.İşte burada, arabuluculuğun bir yargılama olmadığı iddiasıyla bu nisbi emredici hükümlerin aleyhine bir anlaşma yapılması halinde doğal olarak o arabuluculuk anlaşmasının iptali söz konusu olabilecektir.
Burada bir özel durumdan da bahsedelim, bu özel durum, kiralananın aile konutu olması halidir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kiralananın aile konutu olması halinde arabuluculuk yolu ile eşin de müzakere sürecine dahil edilerek rızasının alınması halinde kira sözleşmesinin feshedilebileceğini kabul etmek gerekir.
Gerek kiraya verenden kaynaklanan ve gerekse kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi dava yolu ile istenebileceği gibi tarafların özgür iradeleri ile aralarında yapacakları müzakere sonunda veya bir kolaylaştırıcı 3.kişi konumundaki arabulucunun dahil olmasıyla arabuluculuk yoluyla veya diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yollarıyla da sona erdirilebilecektir. Yeter ki varılan anlaşma TBK.m.27 ye uygun geçerli bir anlaşma olsun. İptal riski olmaması için de elbette iptal edilebilir bir müzakere ortamı ve anlaşma maddeleri içermemeli ve anlaşma tarafların özgür iradeleriyle verebilecekleri bir anlaşma alanını kapsasın ve icra edilebilir nitelikte olsun. Arabuluculukta, müzakere aşamasında, tarafların anlaşamadıklarının ortaya çıkması halinde arabulucunun empoze etmemek şartı ile çözüm önerisinde bulunabildiğini; gerekirse uzman kişilerin de sürece dahil edilebileceklerini veya uzman raporu istenebileceğini de bilerek; her iki taraf için de makul ve mümkün ise kazan kazan bir sonuca ulaşılması için çaba sarfetmek gerekecektir. Başarının anahtarı sadece uzmanlık eğitimi almış arabulucunun süreci yetkinlik ve etik bir şekilde sürdürmesiyle değil; taraf vekili avukatların da hem kira sözleşmeleri mevzuatını hem de arabuluculuk mevzuatını bilerek, deneyimlerini ve müvekkilleri lehine en uygun olan anlaşma olasılıklarını hesaplayarak ve her şeyden önemlisi anlaşmaya varmak amacıyla sürece katılmalarıdır.
Kira hukukuna ve arabuluculuk hukukuna ilişkin bu bilgi ve değerlendirmeler ışığında oldukça güncel olan bir konuya, kira artış oranlarına değinelim:
Kiraya Veren – ki kiraya vermek için mal sahibi olma zorunluluğu da bulunmamaktadır- dilediği gerçek veya tüzel kişiye, dilediği kira bedelini üzerinden kiralananı yazılı veya şifahi olarak belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi ile kiraya verebilir. Elbette bu özgürlük sınırsız değildir, varılan sözleşme yasaya ve hakkaniyete uygun olmalı, geçersiz olmamalıdır. İrade sakatlıkları ve aşırı yararlanma hali, müzakere edilmemiş ve sözleşmenin bütününe aykırı genel işlem koşulu veya tüketici bakımından haksız şart içermemelidir aksi halde geçersizlik hali için geçersizliğin tespiti, iptal nedenleri için de iptal davasına konu olabilir. Geçerli bir kira sözleşmesinin yenilenebilmesi aşamasında da TBK’nda kiracıyı koruyan hükümler mevcuttur: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla bir önceki yılın Mayıs ayı( 2021) göre Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı, 73,5 arttı. Mayıs ayına göre oniki aylık ortalaması ise %39,33 arttı. Buna göre Haziran ayında yenilenecek olan kira sözleşmesine göre mevcut kira bedeli gelecek bir yıl için en fazla %39,33 oranında arttırılabilecektir. Konunun uzmanlarından Doç. Dr.Umut Yeniocak, burada Tüketici Fiyat Endeksi veya benzer ifadeler yerine Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ( Yİ-ÜFE) ifadesinin kullanılması daha uygun olacağını, “ÜFE/TEFE” veya “ TEFE/TÜFE” ortalamasını esas alan eski sözleşmeler bakımından üst sınırın TEFE olması gerektiğini; Ocak 2019 da yürürlüğe giren yeni kurallarının eski sözleşmelere de kendiliğinden uygulanacağını belirtmektedir. Ayrıca, her beş yılda bir de bu TEFE oranının yanı sıra, kiralananın durumu ve emsal değerler de göz önüne alınarak kira bedelinin günün şartlarına uyarlanması istenebilmektedir.
Yargının iş yükü, masraflı olması ve hepsinden önemlisi de iki tarafın veya birinin mahkeme hakimi tarafından verilen karardan memnun olmaması olasılığının oldukça büyük olmasıdır. Bu nedenle, gerek kira artış oranları ve gerekse beş yılda bir talep edilebilen kiranın günün koşullarına uyarlanması isteklerinin arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturulması mümkündür. Son imza aşamasına kadar, taraflar aksine karar almadığı sürece süreç gizlilikle yürütülecektir. Müzakereler sırasında görüşler, talepler, öneriler bağlayıcı olmadığı için tarafların daha rahat bir şekilde uyuşmazlığı müzakere edebileceklerdir. Birbirlerinin taleplerinin ardındaki menfaatleri, ihtiyaçları görülebilecek, tarafların birbiriyle empati kurması sağlanabilecek, direnç ve hedef noktalarına ve anlaşma aralığına (ZOPA) göre çözüm önerileri geliştirilebilecektir. Bir ortak karara varılmasında tarafların anlaşmasına en iyi ikinci çözümün ( BATNA) veya en kötüsünün (WATNA) ne olabileceğinin bilinmesi de etkili olacaktır.
Arabulucunun süreci yetkinlikle, dürüstlükle, tarafsızlıkla yönetmesi ve kolaylaştırması önemlidir. Bu süreçte taraf vekili avukatlara da büyük görev ve sorumluluk düşmektedir. Sadece zayıf konumda olduğu varsayılan kiracının değil, kiradan aldığı gelirle zar zor geçinmeye çalışan bir mal sahibinin de korunması gereken durumlar olabileceği gözden uzak tutulmamalı; arabulucunun tarafların eşit konumda olmaması halinde eşitsizliği gidermeye yönelik çaba içinde olması halinde, uyuşmazlığın anlaşma ile çözümlenmesi olasılığının artacağı da unutulmamalıdır. Tarafların özgür iradeleri ile kendi uyuşmazlıkları hakkında kendilerinin varacakları bir çözüm, sadece iki kişi arasındaki bir sonunun çözülmesi ve ilişkilerin sürdürülmesi yönüyle değil; hukuka güvenin sağlanmasında, adalete erişim inanınca, toplumsal barışta, uzlaşı kültürünün gelişiminde bir tuğla olacaktır.
Yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan nedenlerle; ihtiyari arabuluculuk yolunun da, diğer alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının da bilinmesi ve uygulanabilmesi için toplumun aydınlatılması gerekir. İşte bu aydınlatma işlemi için, işçi işveren uyuşmazlıklarında, ticari alacak ve tazminat uyuşmazlıklarında ve tüketici uyuşmazlıklarında olduğu gibi kiracı-kiralayan /kira uyuşmazlıklarında da dava şartı arabuluculuk yasal düzenlemesinin yapılması yararlı olacaktır. 05.06.2022
Av. Arb. İhsan BERKHAN
UKHD YK Başkanı”