|SELECT LANGUAGE YOU WANT TO READ/Turkey News Agency Internet Newspaper||OKUMAK İSTEDİĞİNİZ DİLİ SEÇİNİZ/Türkiye Haber Ajansı İnternet Gazetesi|
İSTANBUL KONUTLARI VE DEPREM GERÇEĞİ
  • Reklam
Selami OĞUZ

Selami OĞUZ

İSTANBUL KONUTLARI VE DEPREM GERÇEĞİ

09 Mayıs 2020 - 19:18 - Güncelleme: 09 Şubat 2021 - 19:26

İSTANBUL KONUTLARI VE DEPREM GERÇEĞİ

İstanbul’da deprem güvenliğine sahip olmayan konutların deprem güvenliğine kavuşturulması Konusu ve önerilerim: 
İnşaat Yüksek Mühendisi Selami Oğuz

''Deprem Fonu'nun  (ÖİV) yıllık tahsilatı 4 milyar TL, İstanbul'da acilen yıkılıp yeniden yapılması gereken konut sayısı: yaklaşık 1.432 milyon adet'' .

4 Milyar TL’nin tamamının faiz için harcanması halinde mülk sahibi tarafından ödenecek bedel 4.961 milyar TL ve bir yılda harcanacak toplam bedel 8.961 milyar TL olacaktır.

 Böyle bir uygulama ile yılda en çok 8.961 milyar/ 240 bin = 37 338 konut güvenli hale getirilmiş olacaktır. Bu yapım hızı ile İstanbul’da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 1.432 milyon konut ancak;  1.432 milyon/ 33 338 = 38.35 yılda yenilenebilecektir.

GİRİŞ:
İstanbul, Kuzey Anadolu fayı( KAF) üzerinde kurulu bir şehir. Arabistan platosu, KAF'ın güneyinde kalan Anadolu'yu her sene 2.5 - 3 cm güney- batıya doğru itiyor. Bu hareket KAF üzerinde gerilmelere sebep oluyor. KAF üzerinde oluşan gerilmeler, 30- 40 yıl aralıkla kırılınca, ortaya büyüklüğü 7 veya daha büyük yıkıcı depremler meydana geliyor.

17 Ağustos 1999 Kocaeli- Gölcük depremi ile KAF da ki kırılma, Yalova- Çınarcık bölgesine kadar gelişti.  Yani fay bu bölgeye kadar kırıldı.  Gelecekte KAF 'nın Marmara Denizi içindeki Yalova -Çınarcık ile Tekirdağ- Mürefte- arasının kırılması bekleniyor. Yaklaşık 175 km uzunluğundaki bölümün tek parça olarak kırılması halinde, 7.7 büyüklüğünde bir deprem olacağı ifade olunuyor.

 Ancak İstanbul- Adalar bölgesi, jeolojik yapı olarak çok sağlam olduğundan  (Eosen dönem) bu bölge;  KAF'ın tek parça olarak kırılmasını önlüyor. Bu durumda KAF'ın Çınarcık- İstanbul arasındaki 65 km. km.lik bölümü ile İstanbul- Mürefte arasındaki 110 km. lik bölümünün ayrı ayrı kırılması bekleniyor. Doğudaki bölümün kırılması halinde en fazla 6.3 büyüklüğünde, batıdaki bölümün kırılması halinde en çok 7.4 büyüklüğünde deprem oluşacağı ileri sürülüyor.

KAF'nın Marmara Bölgesi'ndeki oluşum periyotları (30- 40 yıl) bize beklenen İstanbul depreminin önümüzdeki 10- 20 yıl arasında olması olasılığını güçlendiriyor. 26 Eylül 2019 da Silivri civarında oluşan 5.8 büyüklüğündeki deprem, hem beklenen büyük depremin oluşumunu öne çekti, hem de beklenen kırılmanın muhtemel yerini işaret etti.

Konunun uzmanı Prof. Dr. Naci GÖRÜR, 15 Haziran 2020 tarihinde beklenen İstanbul depremi riskinin % 62 oranına yükseldiğini ifade etti.

Yukarıda ifade olunduğu üzere KAF nın İstanbul-Mürefte arasındaki bölümün kırılması halinde İstanbul'da, depremden en fazla etkilenecek yerleşim yerleri; fay hattına ortalama 20-30 km uzaklıkta bulunan Fatih, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Avcılar, Esen yurt, Başak şehir, Beylik düzü ve Büyükçekmece ilçeleri olacak.

1- 1999 Kocaeli- Gölcük depreminden sonra İBB tarafından yapılan çalışmalar

*7 Ağustos 1999 depremi sonrasında deprem bölgesine Devlet'ten önce İBB yetişti. Enkaz altından kurtarma ve enkaz kaldırma çalışmaları ile birlikte acil ihtiyaç olan içme ve kullanma suyu temini, hijyen ve sağlık hizmetleri, duş ve tuvalet ihtiyaçları, iaşe temini, barınma gibi pek çok konuda özverili ve önemli çalışmalar sergilendi.

*2002 yılında Japon JICA Firması tarafından muhtemel İstanbul Depreminin etkileri ve alınması gerekli tedbirleri içeren ön fizibilite raporu hazırlandı.

*2003 yılı sonuna kadar İTÜ- ODTÜ- BÜ ve YTÜ den bilim adamlarının katılımı ile İstanbul Deprem Master Planı hazırlandı ve 2004 yılında bu planın ilk uygulaması Zeytinburnu ilçesinde yapıldı.

*Zeytinburnu ilçesinde incelenen yaklaşık 16500 yapıda, deprem güvenliğine sahip olmayan çok riskli 2295 yapı, adres bazında tespit olundu.

*İBB Zemin ve Deprem Müdürlüğü tarafından mikro bölgeleme çalışmaları tamamlanarak İstanbul İlinin jeolojik haritası çıkartıldı.

*2009 yılında İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı tarafından BÜ Kandilli Rasathanesi Deprem Araştırma Enstitüsü’ne İstanbul Olası Deprem Kayıp Tahminleri çalışmaları yaptırıldı

*2019 yılında ise bu çalışma, aynı birim tarafından güncelleştirildi.

ÖZETLE: Bugün İstanbul'un olası depremden nasıl etkileneceği detaylı olarak bilinmektedir..

2- Merkezi Hükümet tarafından yapılan çalışmalar:

* Ülkenin depremden nasıl etkileneceğini gösterir fay haritaları bir kaç aşamada güncelleştirildi.

*29 Eylül- 01 Ekim 2004 tarihlerinde Deprem Şurası Genel Kurulu toplandı ve hazırlanan 7 adet komisyon raporları onaylandı.

*Afet bölgelerinde yapılacak yapılar ile ilgili yönetmelik 0nce 1998 yılında yenilendi. daha sonra bir kaç revizyon yapıldı. En son 2018 yılında Bina Deprem Yönetmeliği adıyla güncelleştirildi.

* Yapılarda Güçlendirme esaslarına ait yönetmelik 2006 yılında ilk defa yayınlanarak yürürlüğe girdi.

* 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası, 31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girdi.

2- Yasal durum ve belediyelerin sorumlulukları.

Yapıların projelerinin onayı, onaylı projeye göre yapının inşasının kontrolü ile iskan hizmetleri tamamen belediyelerin yetki ve sorumluluğundadır.

Bu konuda geçerli kanunlar ve KHK ler ise;

-  5393 sayılı Belediyeler Kanunu,

-  5216 sayılı Büyük Şehir Belediyesi kanunu,

- 7269 sayılı kanun.  Kısa adıyla Afet Kanunu,

- 3194 sayılı İmar Kanunu,

- 775 sayılı Gecekondu Kanunu,

- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,

-  587 sayılı kanun hükmünde kararname- DASK.

Bir yapı, yönetmelik ve kanunlar ve onaylı projeye aykırı inşa olunmuşsa; bütün sorumluluk ilgili belediyeye aittir. Çünkü belediyeler;  yapının onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığının kontrolünde ve onaylı projeye aykırı yapılan kısımların en kısa zamanda düzeltilmesinde tam yetkilidirler.

3-Konutların deprem güvenliğine kavuşturulma yöntemleri:

Başlıca iki yöntem vardır. Yapı ya güçlendirilir. Ya da yıkılıp yeniden yapılır.
Bunlara ilave olarak üçüncü bir yöntem; yapıların deprem izolatörleri üzerine oturtulmasıdır.
Bu yöntem mevcut konutlarda çok riskli ve pahalı olduğu için uygulanmaz. Daha çok tarihi yapılarda veya yeni yapılan büyük binalarda uygulanır. Bu teknoloji; ülkemizde yeni yeni kullanılmaya başlanmıştır.

Yapının depreme karşı güvenli olması için, o yapının mevcut yönetmeliklere uygun inşa olunması şarttır. Yönetmelik kriterleri zaman içinde büyük değişikliklere uğramıştır. Bu nedenle en son yönetmeliğe göre inşa edilmeyen yapılar depreme karşı güvensiz midir?

Kağıt üzerinde cevap; Evet. Güvensizdir.  Ancak yapı, inşa olunduğu dönemde geçerli kurallara uygun olarak inşa edilmiş ve bu güne kadar da yıpranmamışsa olası depreme karşı hiç hasar görmeyebilir veya az hasar görecek bir performans gösterebilir. Bu nedenle olası depremden önce bütün yapıların teknik incelemesi mutlaka yapılmalıdır. Yapıların depremden önceki durumlarının incelemelerinde;

* Hiç hasar görmeyecek yapılar

* Az hasar görecek, ancak oturulabilecek yapılar

*Orta derecede hasar görecek, güçlendirme yapıldıktan sonra oturulabilecek yapılar

*Ağır hasar görecek, oturulamayacak yapılar

* Tamamen yıkılacak yapılar olarak 5 bölüme ayırabiliriz.

4- İstanbul’daki mevcut konutların depremsel gerçeği:

İstanbul'da mevcut tüm konutların depremde göstereceği davranışlar ve özellikle depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak binaların hangi ilçede ve ne sayıda olduğuna dair bilgiler, yukarıda bahsedilen İBB-2019 İstanbul Olası Deprem Kayıp Tahminleri çalışmaları raporunda belirlenmiş bulunmaktadır.

Bu bilgilere göre ilçelere göre;  Arnavutköy 'de 2000, Ataşehir' de 3 000, Bağcılar 'da 10 000, Bakırköy' de 6 000 Beyoğlu’nda 4 200, Büyükçekmece'de 9 000, Çatalca'da 2000, Esenler'de 5 000, Fatih'de 15 000, Kağıthane'de 2 000, Kartal'da 4 000,  Küçükçekmece'de 13 000,  Sancaktepe ilçesinde 3 000, Silivri 'de 9 000 Sultanbeyli'de 45 000, Tuzla' da 7 000 ve Üsküdar ilçesinde 4 000 olmak üzere İstanbul’un genelinde toplam 143 200 yapı; olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacaktır. Bu binaların yıkılıp yeniden yapılması şarttır.

Bu yapılardan başka ilçelere göre Avcılar'da 35 000, Başak şehir'de13 500, Beylikdüzü'nde 27 000,Çekme köy'de 4 000, Esenyurt’ta 67 410, Gazi Osman Paşa'da 14 000, Kadıköy'de 17 000, Maltepe'de 20 000, Pendik'te 28 000, Ümraniye'de 16 000, Sarıyer'de 6 600,  Sultangazi'de 10 000 Şile'de 900 ve Zeytinburnu'nda 31000 olmak üzere İstanbul genelinde toplam 290 410 konut, orta derecede hasar görecek, bunun sonucu bu kadar aile, barınma sorunu yaşayacaktır.

Güçlendirmeye ihtiyaç duyulacak bu binalarda; daha ucuz olduğu için güçlendirme yapılması tercih olunmalıdır. Ancak güçlendirme yapıldığı halde gerekli deprem güvenliğine ulaşılamıyor kuşkusu varsa bu yapılar da yıkılıp yeniden yapılmalıdır.

Bu günkü rayiçlere göre; Depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak yapıların yenilenmesi için yapı başına inşa bedeli olarak ortalama 2 milyon TL üzerinden yaklaşık 300 milyar TL ye;

Orta derece de hasar görecek konutların güçlendirilmesi için; konut başına inşa bedeli olarak ortalama 60 bin TL üzerinden yaklaşık 15 milyar TL ye;

Orta derece de hasar görecek konutların da yıkılıp yeniden yapılması halinde;  konut başına inşa bedeli olarak ortalama 200 bin TL üzerinden 60 milyar TL ye ihtiyaç duyulacaktır.

Bu bedellere, her türlü proje, vergi ve diğer masraflar ile 1 yıllık konut kira bedelleri de dahil olunmalıdır.

Özetlersek; olası bir depremin zararlarını asgariye indirebilmek maksadıyla yapılacak deprem dönüşümü için İstanbul’da 400 milyar TL civarında paraya ihtiyaç bulunmaktadır.

Deprem dönüşüm çalışmalarının 10 senede gerçekleştirilmesi halinde ihtiyaç duyulacak para miktarı; yılda 40 milyar TL olacaktır.

Bu miktar para nasıl bulunabilir? Bu soru aşağıda cevaplandırılmaya çalışılmıştır.

ÖZETLE; İstanbul’un böyle yıkıcı bir depremi yaşaması halinde olası can ve mal kaybı, yukarıda belirlenen rakamların çok üzerinde olacaktır. Bu nedenle İstanbul,  acilen deprem dönüşümünden geçirilmeli ve deprem olmadan depreme karşı güvenli duruma getirilmelidir. Artık kaybedilecek zaman kalmamıştır

5- Bu güne kadar konutların depreme karşı güvenli duruma getirilememesinin önündeki engeller:

5.1 Yapının depreme karşı güvenli olup olmadığının tespitindeki belirsizlikler:

2000 yılında yapının depreme karşı dayanıklı olup olmadığı konusunda pratik ölçüm yöntemleri yoktu. Bir yapının incelenmesi çok zaman almaktaydı. Ayrıca elimizde güçlendirme yönetmeliği de mevcut değildi. Üniversiteler, binlerce yapıyı kısa süre içinde gözden geçirebilecek kısa, pratik ve doğru sonuç verecek yöntemleri araştırmakta idiler.

5.2 Depreme karşı güvenli olmadığı belirlenen yapının yıkılamayışı:

Aslında 7269 sayılı kanunun 3. maddesindeki  '' Onaylı projesine uygun olmayan yapıların 3 ay içinde projeye uygun hale getirilmemesi halinde yıkılır, yıktırılır.'' hükmü belediyelere büyük yetki vermekteydi.  Ancak belediyelerin hiçbiri bu hükmü uygulamıyordu.

Zeytinburnu Belediyesi dahi, yapılan detaylı çalışmalar sonucunda deprem güvenliği bulunmadığı tespit olunan 2295 yapıdan hiçbiri hakkında herhangi bir yıkım işlemi yapmadı.

''Yapıların bu kadar kötü inşa edilmesinde 1. sorumluluk belediyelere aittir.'' dememin nedeni, belediyelerin gösterdiği bu tür davranışlardı.

Bu zorluk, yani binanın yıkılması zorluğu,  6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile pratik çözüme kavuşturuldu. Yapının mevcut beton dayanımları ile donatı durumları tespit olundu. Yapılar eski yönetmeliğe göre projelendirilmiş olduğundan,  yeni yönetmelikte belirlenen şartları sağlayamıyordu. Bu nedenle yapıya çürük raporu verildi. Bu rapor onaylandıktan sonra Belediyeler yapı için yıkım kararı verdiler ve yapılar yıkıldı.

5. 3 Yapıların büyük çoğunluğunun kaçak yapı durumunda olmaları ve iskana sahip olmamaları:

Onaylı projesi olmadan kamu arazileri üzerinde inşa olunan gecekondu niteliğindeki yapılar ile onaylı projesi olmasına rağmen bu projeye aykırı inşa olunan yapılar, kaçak yapı niteliğinde idiler ve bunlara iskan verilmesi kanunlarla engellenmiş idi.

Pratikte ise söz konusu kanun maddelerine uyulmuyor, tamamlanan yapı; yerleşime açıldığından su, kanal, elektrik, doğalgaz ve PTT hizmetleri alabiliyordu. İstanbul'daki yapıların % 70 i bu nitelikte yani kaçak yapı durumunda idi ve bunların iskanı yoktu.

Bu nedenle belediyeler bu yapılar üzerinde hiç bir işlem yapmıyorlardı.

Bu yapıların pek çoğu kaçak katlar nedeniyle bırakın depreme dayanmayı kendi kendini dahi taşıyamayacak durumda idiler. Nitekim 2019 yılında Kartal-Cevizli'de bulunan bir bina, kaçak katları nedeni ile kendiliğinden göçüverdi. . Ülkenin muhtelif yerlerinde de bu gibi kendiliğinden göçme olayları görüldü.

Kaçak ve gecekondu durumundaki yapıların dokunulmazlığı ise 31 Aralık 2017 tarihinde çıkarılan ve kamuoyunda İmar Barışı olarak adlandırılan bir uygulama ile mülk sahibinden alınan bir bedel karşılığında çözümlendi. Yasa dışı yapılan bütün yapılar yasal hale getirildi. Her birine Yapı kayıt Belgesi verildi. Böylece,  bu tür yapılar üzerinde işlem yapılabilmenin yolu açılmış oldu.

5.4- Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda mülk sahiplerinin anlaşmazlıkları, bina üzerinde deprem için gerekli önlemlerin alınmasını önlemekteydi. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatları uygulanamıyordu. Bu konu 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile çözüme kavuşturuldu. Kat Maliklerinin ortak kararı ile bina üzerinde işlem yapılabilmenin önü açıldı.

5.5 Deprem Dönüşümü değil Kentsel Dönüşüm ‘ün uygulanması:

6306 sayılı kanun gereği uygulanan Kentsel Dönüşüm çalışmaları, İstanbul'un deprem dönüşümüne yeterli derecede katkı sağlamadığı gibi mevcut finans kaynaklarının da faydalı kullanılmasının önüne geçti. Bu uygulama ile hem kaynak hem de zaman kaybı yaşandı.

6306 sayılı kanun uygulaması ile aslında bir finansman temini niteliğinde idi. Devlet bu kanuna göre girişimde bulunanlara kira yardımında bulundu. Mülk sahipleri de kendi mülklerinden yerine göre değişen oranlarda vazgeçtiler. Yapıyı üstlenen yüklenici, mülk sahiplerince vazgeçilen paylar karşılığı yaptıkları ilave konutları satarak yapının finansmanını sağladılar.
Aslında finansman yine halkın cebinden çıktı.
Mülk sahipleri depreme karşı güvenceye kavuştular ama mülkleri bir miktar küçüldü.

Kentsel Dönüşüm modeli,  Deprem Dönüşümü modeli niteliğinde değildi. Rant üzerine kurulu olduğundan deprem için yeterli faydayı sağlamaktan uzaktı.  Aşırı konut yapımı sonucu bu konutlar satılamayınca hem kredi kullanan yükleniciler hem de kredi veren bankalar zor durumda kaldılar.

Bu sıkıntı bu gün için aşılabilmiş değil. Halen İstanbul'da yapılıp da satılamayan 550 bin civarında konutun varlığı söyleniyor. Bu konutların maliyeti neresinden bakarsanız bakın 100 milyar TL nin üzerinde. Bu kadar para Deprem Dönüşümü için harcansa idi, İstanbul'un Deprem sorunu % 25-35 oranında çözülmüş olurdu.

Kentsel Dönüşüm yasasının bu kadar kötü uygulanması, İstanbul'un Deprem Dönüşümünü ikinci plana itti. Bu nedenle kentsel dönüşüm uygulaması,  İstanbul'un deprem dönüşümü için çok zararlı oldu diyebiliriz.

6- Deprem Dönüşümünde gerçekler ve vazgeçilmez temel ilkeler:

*En büyük sorumluluk belediyelere düşmektedir. Çünkü bu kentin yapılarının depreme karşı bu kadar çaresiz olmasının ilk sorumlusu belediyelerdir.

İkinci derecede sorumlu olanlar; yapıyı yapan mühendis ve müteahhitlerdir.

Üçüncü derecede sorumlu olanlar ise vatandaşın ta kendisidir. Vatandaş, örneğin buzdolabı alırken gösterdiği titizliği, konut satın alırken gösterebilseydi bu kadar kalitesiz yapılaşma olmazdı.

Belediyeler, bu güne kadar görevlerini yeterince yaparak İstanbul'u depreme güvenli bir şehir hale getiremediler. Bu güne kadar Belediye yöneticileri, kendilerine kanunlarla belirlenen yetkileri kararlılıkla kullanmış olsalardı; bu yanlış şehir inşa olunmazdı.

*Bu konunun yine tek çözümü var: Kuralları kararlılıkla uygulamak.

*Belediyeler, Devlet ile beraber çalışarak mevcut kanunları olabildiğince halkın yararına kullanmalıdırlar. Burada iş birliği son derece önemlidir. Birlikten kuvvet doğar.

Deprem gibi, can ve mal varlığımızı tehdit eden bir afet için hazırlıklı olmamak, gerekli tedbirleri zamanında almamak, altından kalkılamayacak bir vebaldir.

*Halk ile bütünlük içinde çalışılmalıdır. Halkın görüşlerine önem verilmeli, halkın desteği alınmalı ve ona her konuda yardımcı olunmalıdır. Çünkü gaye halkın mutluluğudur.

*Deprem Dönüşümü, yatırımlarda ilk öncelik olmalı;  esasen kıt olan mevcut parasal kaynaklar, en ekonomik tarzda kullanılmalıdır.

*Gerçek mühendislik çalışması sergilenmeli,  küçük ama ihtiyacı karşılayabilecek konut yapımına önem verilmeli,   gereksiz ve lüzumsuz harcamalardan kaçınılmalıdır.

7- İstanbul'da bugünkü durum:

Önemli olduğu için daha önce ifade edilmesine rağmen rakamları bir daha hatırlayalım.

7.1. Stoktaki yapı miktarı:

Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan konutlar ekonomik şartlar ve Corona 19 nedeniyle bu güne kadar satılamadı. Bankaların verdikleri kredilere uyguladıkları faiz oranı çok yüksek. Kredinin geri ödeme süresi max 120 ay. Bu şartlarda konut satılamıyor.

Bu şartların vatandaş lehine kolaylaştırılması gerekiyor.

Bankalar kredi verme ve geri ödeme şartlarını yeniden düzenlediler. Yapılan, ancak alıcı bekleyen ve sayıları 550 bin civarında olan bu konutlardan Deprem Dönüşümü için mutlaka yararlanılmalıdır.

7.2 Riskli yapı ve gerekli finansman miktarı      

*İstanbul'un genelinde toplam 143 200 yapı, olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacaktır.  Depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak yapıların yenilenmesi için ortalama yapı başına ( 10 konut) 2 milyon TL üzerinden yaklaşık 300 milyar TL ye;

* Bu yapılardan başka 290 410 konut, orta derecede hasar görecek, bunun sonucu bu kadar aile, barınma sorunu yaşayacaktır. Orta derecede hasar görecek konutların güçlendirilmesi için konut başına 60 000 TL üzerinden yaklaşık 18 milyar TL ye ihtiyaç vardır.

*Orta derece de hasar görecek konutların da yıkılıp yeniden yapılması halinde;  konut başına ortalama 200 bin TL üzerinden 60 milyar TL ye ihtiyaç duyulacaktır.

*Özetlersek;  diğer masrafların da dahil olunması ile İstanbul'da olası bir depremin zararlarını asgariye indirebilmek maksadıyla yapılacak deprem dönüşümü için 400 milyar TL civarında paraya ihtiyaç bulunmaktadır.

Deprem dönüşüm çalışmalarının 10 senede yapılması halinde yıllık harcama ise; 40 milyar TL, olacaktır.

Bu miktar para nasıl temin edilebilir? Yani yapıların deprem dönüşümü için finansman sorunu nasıl çözülebilir?

8- Konutların depreme güvenli hale getirmek için gerekli çalışmalar:

8.1 7269 sayılı kanunun uygulanması zorunluluğu:

Kısa adıyla afet yasası olarak anılan ve çeşitli zamanlarda yapılan değişikliklerle günümüze kadar gelen ve halen yürürlükte olan kanun; depremde yıkılan yapıların yerine devlet tarafından yapılan yeni konutların borçlanma esaslarını;  40. madde de düzenliyor. Madde çok detaylı ve uzun. Sadece birkaç paragrafını okuyalım.

(Değişik:4.4.1985-3177/1 madde) '' Bu kanuna göre arsa olarak dağıtılan veya üzerinde bina inşa edilen taşınmaz mallar, hak sahiplerine borçlandırma senetleri imza ettirilmek suretiyle verilir.''

''Bu taşınmaz mallar üzerine Türkiye Emlak Kredi Bankasının isteği ile bu banka lehine, tapu dairelerince borçlandırma senetlerine dayanılarak kanuni ipotek tesis olunur.''

''Konut ve konut inşası ve sair yardımlar için yapılacak borçlandırmalar faizsizdir. Dükkan ve fırın gibi yerler için yapılacak borçlandırmalar ise yıllık %4 ( yüzde dört) faize tabidir.''

''Borçlandırma bedelleri, konut, konut inşası, arsa ve sair yardımlarda en az 20 en çok 30; dükkan ve fırın gibi, yerler için yapılacak yardımlarda ise en az 5 en çok 15 yılda ve eşit taksitler halinde tahsil edilerek fon hesabına yatırılır.''

Bu maddedeki iki husus, bizi konut finansmanı açısından yakından ilgilendiriyor.

1- Devlet, yıkıldıktan sonra kendi yaptığı ve hak sahibini borçlandırdığı konuttan faiz almıyor.

2-  Borcun geri ödeme süresini ise bu konutlarda en az 20 en çok 30 yıl olarak belirliyor.

7269 sayılı kanun halen yürürlükte olan bir kanun. Devlet, depremde yıkılmış ve yerine yenisi yapılmış konutlar için bu kanunu uyguluyor. Ama bu kanunu, yıkılma riski kesin olarak belirlenmiş olan yapılar için uyguluyor mu?

Örneğin;  Kartal- Cevizli'de kendiliğinden yıkılan binaların yeniden yapımında Devlet hangi kanuna göre işlem yaptı?

Kartal-Cevizli olayını biraz açalım: 06 Şubat 2019 günü bu bölgede 3 katı kaçak 8 katlı bir bina kendiliğinden yıkıldı. Devlet olaya el koydu. Bu bina yakınındaki 6 binada teknik inceleme yapıldı.
Bu binaların depreme güvenli olmadığı tespit olundu. Bu binalar da yıkıldı. Kaçak daireler ile bu binalarda 159 daire vardı. Devlet, TOKİ eliyle burada 6 katlı 105 daire inşa etti ve iskanını çıkararak mülk sahiplerine teslim etti. Mülk sahipleri daire başına 180 000 TL borçlandırıldılar. Borcun geri ödemesi 1000 TL / ay üzerinden 180 aya yayıldı. Tüfe/Tefe artışlarından fark oluşursa bu farkı da vatandaş ödeyecek. 

Şimdi şu soruları soralım ve cevabını arayalım.

* Devlet Kartal - Cevizli'deki dönüşümü,  hangi kanuna göre gerçekleştirdi?

* 7269 sayılı kanunu uyguladı ise; geri ödeme süresi en az 20 yıl= 240 ay olmalıydı. Bu süre neden 180 ay olarak belirlendi? Bu uygulama ile vatandaş haksızlığa uğramış olmuyor mu?

* Geri ödeme bedeli nasıl hesaplandı? Bu bedelin hesabında faiz uygulandı mı? Uygulanmadı ise faizi Devlet mi üstlendi?

Bu uygulama bizim için çok önemli bir örnek. Şöyle ki:

* Devlet,  bu uygulamada sosyal devlet ilkesi ile hareket etti ve sorunu en kısa sürede çözdü.

* Yeni yapılanmada Devlet, kaçak yapılaşmayı kesinlikle önledi. Bunlar çok olumlu işlerdi.

Ancak borçlanma şartları bize, sanki bu gibi durumlarda kesin olarak uygulanması gereken 7269 sayılı kanun esaslarının uygulanmadığını gösteriyor.

* Kendiliğinden yıkılan veya güvenli olmadığı için yıktırılıp yeniden yapılan bu binalar için vatandaş, mutlaka 7269 sayılı kanunun 40 maddesi gereğince borçlandırılmalıydı.

* Kartal- Cevizli uygulamasında;  kendiliğinden yıkılan bina yanında riskli olduğu tespit olunan diğer 6 binanın da dönüşüme tabi tutulmuş olması; İstanbul'da deprem dönüşümü bekleyen bu tür riskli yapılara da ayni yöntemin uygulanabileceği hususunda çok önemli bir örnek teşkil etmektedir.

Yani devlet sadece yıkılan yapıları değil, gerektiğinde yıkılması kuvvetle muhtemel yapıları da yıkarak yeniden yapmaktadır. İstanbul’da ise bu nitelikte 143 200 yapı bulunmaktadır.

*İstanbul dahil Ülkenin her yerinde depremde yıkılacağı kesin olarak belirlenen yapıların; deprem den sonra nasıl yeniden yapılabileceğini ve mülk sahiplerinin nasıl borçlandırılacağını belirleyen 7269 sayılı kanun;  deprem tehlikesini kesinlikle bertaraf edecek temel kanundur.

İstanbul’un deprem açısından güvenli hale gelebilmesi ise ancak;  olası bir depremde kesin olarak yıkılacağı belirlenmiş yapıların; 7269 sayılı kanuna göre yıkılıp yeniden yapılması ile mümkündür

O halde halk, sivil toplum kuruluşları, üniversiteler, meslek odaları ve belediyeler,  7269 sayılı kanunun uygulanması için Devlet nezdinde gerekli girişimlerde bulunmalı ve adı geçen kanunun uygulamaya konulmasını mutlaka sağlamalıdırlar.

Çünkü İstanbul’un depreme güvenli hale getirilmesi ancak bu kanunun uygulanmasına bağlıdır.

8.2 Mevcut finansman kaynakları ve bunların değerlendirilmesi:

Konutların yıkılıp yeniden yapılması ve mülk sahiplerinin uzun vadede borçlandırılması ekonomik açısından Devleti zorlamaktadır. Bu işlemde en zayıf halka yeterli finansmanın bulunamayışıdır. Şimdi mevcut ekonomik kaynaklarımız nelerdir ve bunlar nasıl kullanılabilir? Onun üzerinde biraz kafa yoralım.

8.2.1 Depremde ağır hasar görecek veya yıkılacak yapılar için Deprem Fonunun kullanılması:

Özel İletişim Vergisi adı ile tesis olunan ve kamuoyunda Deprem Fonu olarak adlandırılan bu girişim; 26 Kasım 1999 da bir yıllığına geçici olarak yürürlüğe girdi. Sonra süresi iki defa uzatıldı. 25 Aralık 2003 tarihinde kalıcı hale getirildi.

Özel İletişim Vergisi olarak 2019 yılı sonuna kadar 67 394 325 000 TL toplandı. Son dört yılın ortalama tahsilatı, 4 milyar TL olarak gerçekleşti. Şimdi bu fon kaynaklarından nasıl yararlanabiliriz? Onu inceleyelim.

* Mayıs 2020 sununa kadar sıfır ve 1. el konutlar için banka konut kredilerinde yıllık faiz % 9.48 ve kredinin geri ödeme süresi en fazla 10 yıl idi.  Stoktaki konutları satmak ve tıkanmış olan inşaat piyasasını canlandırmak için Haziran 2020 den itibaren banka konut kredileri şartları değiştirildi.

Sıfır ve 1. el konutlar için yıllık faiz oranı % 7.68 e indirildi. Kredinin geri ödeme süresi 12 ay ödemesiz 15 yıla çıkarıldı.

Şimdi 7269 sayılı kanuna göre depremde ağır hasar görecek veya yıkılacak toplam 143 200 binada mevcut yaklaşık 1.432 milyon konutun deprem dönüşüm maliyetini hesaplayalım.

Mevcut imar kanununa göre ortak alanlar, otopark ve sığınak dahil konut alanı 100 m2, konut inşa maliyeti 200 000 TL, 1 yıllık kira bedeli 24 000 TL ve diğer masraflar 16 000 TL olmak üzere toplam maliyet konut başına 240 000 TL üzerinden vatandaş devlet ile protokol yaparak ve bankaya gerekli teminatı vererek bankadan kredi alsın ve kendi konutunu yıksın, 1 yıl içinde kendisi inşa etsin.

7269 sayılı kanunun uygulanması haline kredi faizi devlet tarafından, anapara eşit taksitlerle mülk sahibi tarafından eşit taksitlerle geri ödenmesi halinde maliyet tablosu şöyle olmaktadır.

1. ÖNERİ:

Konut başına alınacak kredi miktarı: 240 000 TL

Uygulanacak faiz oranı: Aylık % 0.64,   Yıllık % 7.68

Kredinin geri ödeme süresi:  15 yıl = 180 ay.

20 yıl sonundaki konut maliyeti 240 000 x ( 1 + 0.0384 )15  = 422 359 TL

Eşit taksitlerle geri ödeme miktarı:  422 359/ 180  =2 346.44 TL/ay

Mülk sahibi tarafından ödenecek eşit taksit miktarı: 240 000/ 180 =1 333.33 TL/ ay ( % 57.3)

Devlet tarafından eşit taksitlerle ödenecek faiz miktarı: 180 359/ 180= 1013.11 TL/ ay ( 42.7)

'' Depren Fonu'nun  (ÖİV) yıllık tahsilatı 4 milyar TL,   İstanbul'da acilen yıkılıp yeniden yapılması gereken konut sayısı: yaklaşık 1.432 milyon adet.''

4 Milyar TL nin tamamının faiz için harcanması halinde mülk sahibi tarafından ödenecek bedel 5.368 milyar TL ve bir yılda harcanacak toplam bedel 9.368 milyar TL olacaktır.

Böyle bir uygulama ile yılda en çok 9. 368 milyar/ 240 bin = 39 033 konut güvenli hale getirilmiş olacaktır. Bu yapım hızı ile İstanbul’da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 1.432 milyon konut ancak;  1.432 milyon/ 39033 = 36.69 yılda yenilenebilecektir.

Bu kadar zamanımız olmadığından daha fazla kaynağın kullanılmasında zaruret vardır.

2. ÖNERİ:

Konut başına alınacak kredi miktarı: 240 000 TL

Uygulanacak faiz oranı: Aylık % 0.50,   Yıllık % 6.00

Kredinin geri ödeme süresi:  15 yıl = 180 ay.

20 yılsonundaki konut maliyeti 240 000 x ( 1 + 0.03 )15  = 373 913 TL

Eşit taksitlerle geri ödeme miktarı:  373 913 TL / 180  = 2077.29 TL/ay

Mülk sahibi tarafından ödenecek eşit taksit miktarı: 240 000/ 180 =1 333.33 TL/ ay ( % 64.19 )

Devlet tarafından eşit taksitlerle ödenecek faiz miktarı: 133 913 TL/ 180= 734.96  TL/ ay ( % 35.81 )

'' Depren Fonu'nun  (ÖİV) yıllık tahsilatı 4 milyar TL,  İstanbul'da acilen yıkılıp yeniden yapılması gereken konut sayısı: yaklaşık 1.432 milyon adet.''

4 Milyar TL nin tamamının faiz için harcanması halinde mülk sahibi tarafından ödenecek bedel 7.170 milyar TL ve bir yılda harcanacak toplam bedel, 11.170 milyar TL olacaktır.

 Böyle bir uygulama ile yılda en çok 11.170 milyar/ 240 bin = 46 542 konut güvenli hale getirilmiş olacaktır. Bu yapım hızı ile İstanbul’da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 1.432 milyon konut ancak;  1.432 milyon/ 46 542= 30.76 yılda yenilenebilecektir.

 Bu kadar zamanımız olmadığından daha fazla kaynağın kullanılmasında zaruret vardır.

Mülk sahipleri tarafından alınacak kredilerin faizlerinin ödenmesinde Devlet tarafından yapılacak yardım, bu önerideki rakamın 3 katına yani 12 milyar TL ye çıkarılırsa; mülk sahiplerinin alacağı kredi 21.5 milyar TL ve toplam harcama 33.5 milyar TL ye ulaşacak. Böylece, İstanbul’daki bu tür yapılar;  30.76/ 3 = 10.25 yılda depreme karşı güvenli hale getirilmiş olacaktır.

3. ÖNERİ:

Konut başına alınacak kredi miktarı: 240 000 TL

 Uygulanacak faiz oranı: Aylık % 0.50 Yıllık % 6

Kredinin geri ödeme süresi:  20 yıl = 240 ay.

20 yılsonundaki konut maliyeti 240 000 x ( 1 + 0.03 )20  = 433 500 TL

Eşit taksitlerle geri ödeme miktarı:  433 500 / 240  =1 806. 25TL/ay

Mülk sahibi tarafından ödenecek eşit taksit miktarı: 240 000/ 240 =1 000.00 TL/ ay ( % 55.36 )

Devlet tarafından eşit taksitlerle ödenecek faiz miktarı:  193 50O / 240 = 806.25 TL/ ay (% 44. 64)

''Depren Fonu'nun  (ÖİV) yıllık tahsilatı 4 milyar TL, İstanbul'da acilen yıkılıp yeniden yapılması gereken konut sayısı: yaklaşık 1.432 milyon adet'' .

4 Milyar TL nin tamamının faiz için harcanması halinde mülk sahibi tarafından ödenecek bedel 4.961 milyar TL ve bir yılda harcanacak toplam bedel 8.961 milyar TL olacaktır.

 Böyle bir uygulama ile yılda en çok 8.961 milyar/ 240 bin = 37 338 konut güvenli hale getirilmiş olacaktır. Bu yapım hızı ile İstanbul’da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 1.432 milyon konut ancak;  1.432 milyon/ 33 338 = 38.35 yılda yenilenebilecektir.

 Bu kadar zamanımız olmadığından daha fazla kaynağın kullanılmasında zaruret vardır. Mülk sahipleri tarafından alınacak kredilerin faizlerinin ödenmesinde Devlet tarafından yapılacak yardım,   15 milyar TL ye çıkarılırsa; mülk sahiplerinin alacağı kredi 18.6 milyar TL ve toplam harcama 33.6 milyar TL ye ulaşacak. Böylece, İstanbul’daki bu tür yapılar; 10.25 x 33.5/ 33.6 =10.22 yılda depreme karşı güvenli hale getirilmiş olacaktır.

SONUÇ:  Bu öneriler çoğaltılabilir. İstanbul'da beklenen yıkıcı deprem olmadan önce en acil olarak yapılması gereken iş, depremde tamamen yıkılacak veya ağır hasar görecek yapıların Devlet'in ekonomik desteği ve mülk sahiplerinin girişimi ile yıkılıp yeniden yapılmasıdır.

Bu maksatla hedef en fazla 10 yıl seçilmelidir.

Devlet, 7269 sayılı kanuna göre hareket etmeli ve mülk sahipleri tarafında kullanılacak banka kredilerinin faizlerini kendisi ödemelidir.

Mülk sahiplerine ait kredilerin geri ödeme süresi en az 20 yıl olmalıdır.

*Bu uygulamada en zayıf nokta; kredi veren kuruluşların isteyecekleri güvencedir. Bu konu 7269 sayılı kanunun 40. maddesinde açıklığa kavuşturulmuştur. Ancak kredi tahsisi için yeni düzenlemelere gerek duyulabilir. Önce arsanın ipotek edilmesi, kredinin yapım hızına göre kısmi verilmesi ve hemen ipoteğe bağlanması, mülk sahibinden ilave teminat istenmesi vb gibi yeni güvenceler sağlanabilir.  7269/ 40 madde tam metni Ek-1 de verilmiştir.

 

8.2.2 Orta derecede hasar gören yapılarda güçlendirme çalışmalarının yapılması:

  8.2.2.1 Yapılarda güçlendirme çalışmalarının temel esasları:

Yapıların depreme karşı güçlendirilmesi çalışmaları; 2006 yılında yürürlüğe giren Güçlendirme Yönetmeliği esaslarına göre yapılmalıdır. Her yapı güçlendirilme işlemine tabi tutulamaz. Hangi yapıların ve ne şekilde güçlendirilebileceği adı geçen yönetmelikte belirlenmiştir.

Güçlendirilmesi mümkün olan yapıların bir kısmı DASK fonu kaynakları kullanılarak yapılmalıdır. Teknik olarak güçlendirilmesi gerektiği halde çeşitli nedenlerle güçlendirilmesi yapılamayan

bina- konutların riskleri ancak;  Devlet ve Belediyeler tarafından sosyal konutlar yapmak, bu tür yapılarda bulunan kişileri bu sosyal konutlara yerleştirmek ve riskli binaları yıkmakla giderilebilir.

Daha ucuz ve kısa sürede sonuç alınacağı için Güçlendirme çalışmalarına önem verilmelidir.
Bu çalışmalar titizlik gerektirdiğinden mutlaka ehil firmalarca gerçekleştirilmelidir.

İstanbul'da güçlendirilecek konut sayısı:  290 410 konut.

Bunların güçlendirilebilmesi için konut başına harcanacak para: 60 000 TL

İstanbul'da güçlendirilecek konutların toplam güçlendirme maliyeti: 18 milyar TL

Bu maksatla kullanılması gerekli kaynaklar:  DASK, Uluslararası sigorta şirketleri. 7269 sayılı kanun

 

8.2.2.2 Güçlendirilmesi mümkün olan yapıların güçlendirilmesi için DASK Fonu’ndan yararlanma:

23 Haziran 2020 itibariyle DASK Fonundaki rakamlar şöyledir:

Toplam konut sayısı: Türkiye'de:  17 683 080 adet, İstanbul’da: 3 682 450 adet

Toplam poliçe sayısı: Türkiye’de: 9 559 480 adet, İstanbul’da: 2 446 328 adet.

 DASK sigortalılık oranı: Türkiye çapında:  %  54.10, İstanbul'da %  66.40

2000 yılından bugüne kadar toplanan prim miktarı: 10 049 110 000 TL      

Son 3 yıl da toplanan prim miktarı: 3 519 765 000 TL

2020 de beklenen prim miktarı:  Türkiye’de 1 470 816 000 TL.  İstanbul'da:  371 842 000 TL

 Mülk sahipleri ile sigorta şirketleri arasında yapılan sözleşmeler güncelleştirilerek DASK Fonunda toplanan paranın bir kısmı, Deprem öncesinde bina güçlendirme çalışmalarında kullanılabilir. Böyle bir uygulama sigortacılıkta olası riski, alınacak tedbirlerle önceden azaltma prensibine uygun olabilir.

Sigortacılar başlangıçta böyle bir yaklaşıma karşı çıkabilirler. Ancak deprem sonrası karşılaşacakları mali bilançonun büyüklüğü, onları deprem öncesinde daha ucuz olan söz konusu güçlendirme çalışmalarına yönlendirebilir. Bu konuda Devlet ve Belediyeler olarak ısrarlı olmak, sigorta kurumlarını ikna etmek gerekir.

Bu fon sadece sigorta primini ödeyen, kaçak katı olmayan, önceden mühendislik hizmeti görmüş yani onaylı projesine göre inşa edilmiş yapılara-konutlara uygulanabilir.

*İstanbul'da depremden önce bu yöntemle güçlendirilmesine gerek duyulan konut sayısının 150 000 olduğunu farz edelim. Konutların 1 yıl içinde güçlendirilmesi için yapım için 60 000 TL, kira için 24 000 TL ve diğer masraflar için 16 000 TL olmak üzere toplam 100 000 TL nin kullanılacağını göz önüne alır ve bu çalışmanın en çok 10 yılda tamamlanacağını hedef alırsak yılda 15 000 konutun güçlendirilmesi için 1.5 milyar TL ye ihtiyaç olacaktır.

Bu para;  7269 sayılı kanunun 40 maddesine göre 20 yılda  geri ödemek kaydı ile faizsiz olarak; mülk sahipleri ve sigorta işbirliği ile kullanılabilirse  hem bu tür yapıların deprem riskleri  giderilmiş,  hem  sigorta şirketlerinin zararı azaltılmış;. Hem de DASK kendisinden beklenen görevi etkin bir şekilde yerine getirmiş olacaktır. Böyle bir uygulamada mülk sahibinin borçlandırılması nedeniyle de DASK; uzun vadede kaynak kaybına da uğramayacaktır

Böyle bir uygulamada DASK faiz talep ederse;  bu talep 7269/40 üzerinden yani Deprem Fonundan karşılanmalıdır.

 8.2.2.3 Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak güçlendirmeler:   6306 sayılı Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamında Güçlendirme çalışmaları yapmak isteyen mülk sahiplerine; konutun kendisi ipotek edilebileceği için bankalardan kolayca kredi bulunabilinir. Mülk sahipleri kendi binalarını bu kaynağı kullanarak güçlendirebilirler. Ancak, bu gibi uygulamalarda kredilerin vadeleri, 7269 sayılı kanunun 40. maddesine göre en az 20 yıl olmalı ve Devlet,  bu maksatla oluşan kredi faizlerini Deprem fonu ( ÖİV) kaynaklarını kullanarak üstlenmelidir.

8.2.2.4 Kamu binalarının güçlendirilmesi: Deprem öncesi Belediyeler ve bağlı kuruluşları;  başta AB fonları olmak üzere Uluslararası kuruluşlardan bu maksatla düşük faizli kredi temin ederek kamu binalarını ve kendi sorumluluğundaki yapıları güçlendirmelidirler.

Çünkü depremin getireceği tahribat, ancak deprem öncesinde alınacak bu gibi tedbirlerle azaltılabilir. Geçmişte kamu binalarının güçlendirilmesi için UNDEP tarafından verilen 400 milyon ABD doları tutarındaki kredi, bu maksatla İstanbul'da kullanılmıştı.

8.2.3 Güçlendirilmesi mümkün olmayan konutlar yerine Sosyal konut yapmak:

*Çeşitli nedenlerle yukarıda açıklanan olanaktan yararlanamayan vatandaşlar için Belediyeler, başta AB fonları olmak üzere Uluslararası kuruluşlardan bu maksatla düşük faizli kredi temin ederek sosyal konut yapımı faaliyetlerini artırmalıdırlar.

*Daha fazla sosyal konut yapabilmek için Belediyeler kendi bütçelerini de zorlamalı, örneğin; Kentsel Dönüşüm geçirerek değer kazanan binalardan alınan emlak vergilerindeki artış değerleri,  belediyelerce sosyal konut yapımında kullanılmalıdır.

 Bu maksatla yapılacak konutlar, apart otel tipte veya 1+1 büyüklüğünde yapılmalı, depremde orta derece hasar görecek olan yapılar boşaltılıp sakinleri bu sosyal konutlara yerleştirildikten sonra bu riskli binalar yıkılmalı ve deprem riski bertaraf edilmelidir.

*Bu maksatla İstanbul’da orta derecede hasar görüp çeşitli nedenlerle çözüme kavuşturulamayan yaklaşık 140 000 konut'un 10 sene içinde çözüme kavuşturulması hedeflenirse;  yılda yapılacak sosyal konut sayısı 14 000, bunun yaklaşık maliyeti konut başına 100 bin Tl üzerinden 1.4 milyar TL olacaktır. İBB ve Belediyeler, temini çok zor olmayacak bu kaynağı mutlaka bulmalı ve sosyal konut yapımını mutlaka hedeflenen ölçüde gerçekleştirmelidir.

Mülk sahibine borçlanma ile verilecek bu konutların borçlanma esasları; 7269 sayılı kanunun 40.maddesi doğrultusunda düzenlemelidir.

 Kurulduğu yıllarda bir İBB kuruluşu olan KİPTAŞ’ın Başak şehir-1 paketini sosyal konut olarak inşa ettiği hatırlanmalıdır.

*TOKİ nin İstanbul'da yapacağı konutların da sosyal konut olarak yapılması sağlanmalı ve TOKİ nin İstanbul’da daha fazla sosyal konut yapması talep olunmalı TOKİ çalışmaları desteklenmelidir.

8.2.4 İstanbul'da,  Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamında yapılıp satılamayan konutların Deprem dönüşümü için kullanılması:

 Daha önce İstanbul’da 100 milyar TL den daha fazla harcanarak yapılan ancak satılamayan konutların satışı için devletin teşvik paketleri hazırladığı belirtilmişti. Bu konuda alınan tedbirlerin olumlu sonuç verdiği görülmektedir.

Bu konutlar, Kentsel dönüşümünün finansmanını sağladıkları için normal konuttan bir kaç kat pahalıdırlar. Bu nedenle halkın büyük bir bölümü bu konutlara talip olamaz.

Vatandaş bu konutları alabilmek için bankadan kredi almak zorundadır. Bu kredilerin halen 15 yıl olarak uygulanan geri ödeme sürelerinin 20 yılın üzerine çıkarılması halinde;  konut satışları daha da hızlanacaktır. Böylece ekonomiye büyük yük olan bu tıkanıklık giderilmiş olacaktır.

8- Hedefler:

İstanbul'un olası depremden ağır zarar görmemesi için;

1.Hedef:  İstanbul'da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 143 200 bina, 7269 sayılı kanun kullanılarak ve Deprem Fonu'ndan (ÖİV) yararlanılarak 10 yıl içinde yıkılıp yeniden yapılmalıdır.

2. Hedef: Olası depremde orta derecede hasar görerek güçlendirmeye gerek duyulan 150 000 konut, DASK Fonu ve dış sigorta fonları kullanılarak,  10 yıl içinde güçlendirilmelidir.

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm kanununa göre kendi binalarını güçlendirmek isteyenlere de, 7269 sayılı kanunun 40. maddesi uygulanmalıdır.

3.Hedef: Güçlendirilmesi mümkün olmayan 140 000 konut için,  belediyeler tarafından gerekirse dış kredi alınarak 10 yıl içinde sosyal konutlar inşa edilmeli ve mülk sahipleri sosyal konutlara yerleştirildikten sonra orta hasar görmesi muhtemel bu yapılar yıkılmalıdır.

9. En önemli konu:

*Kentsel Dönüşüm yasası ile bu güne kadar ortaya konulan uygulamalar, şehrin Deprem Dönüşümünü engellemiştir.

Bu şehrin Kentsel Dönüşümüne değil Deprem Dönüşümüne ihtiyacı olduğu gerçeği,  Deprem Master Plan 'ın yazılımı çalışmalarında defalarca dile getirilmesine rağmen rant hırsı hakim olmuş, kaynaklar aşırı derecede israf edilmiş ve 1999 depremleri üzerinden 21 yıl geçmiş olmasına rağmen şehir; bu yanlış uygulamalar nedeniyle depreme karşı güvenli hale getirilememiştir.

Şehirde gereksiz yoğunluk artırmak, kentin tabi hava akımını olumsuz engellemek vb. gibi pek çok olumsuzlukları taşıyan bu uygulamalar;   İBB ve Belediyeler tarafından zorunlu haller dışında azaltılmalı ve gerekli olmayan yerlerde durdurulmalıdır.

Kentsel Dönüşüm ile belli bir azınlık kazanmış ama İstanbul'un büyük çoğunluğu kaybetmiştir. Daha fazla zaman kaybı ve kaynak israfına fırsat verilmemelidir. Deprem dönüşümü nasıl gerçekleştirilecektir? Bu konuda hazırladığım Deprem dönüşümü Eylem Planı, aşağıda özetlenmiştir        

Deprem dönüşümü, iki ayrı işlemden oluşmaktadır. Birinci işlem depreme karşı teknik güvenliği olmayan yapıların deprem olmadan tespit edilip bunların yıkılması, yıkılmayacaksa güçlendirilmesi;  ikinci işlem yıkılan yapıların yerine yeni yapıların yapılması.

DEPREM DÖNÜŞÜMÜ EYLEM PLANI

Deprem dönüşümü, 3 ayrı işlemden oluşmaktadır.

Birinci işlem;  depreme karşı teknik güvenliği olmayan yapıların deprem olmadan tespit edilmesi bunların güçlendirilmesine veya yıkılmasına karar verilmesi;

İkinci işlem; güçlendirme çalışmalarının başlatılması veya yıkılması gereken yapıların yıkılması ve

 Üçüncü işlem; yıkılan binaların yerine yeni yapıların yapılması.

*Önce kurumların yasalarla belirlenen görev ve sorumluklarını ortaya koyalım.

Yapıların güvenli inşa edilmemesinin ilk sorumlusu belediyeler olduğundan binaların güçlendirilmesi veya yıkım sorumluluğu da öncelikle belediyelerin ve genelde ise Devletin görevidir.

Yıkılan binaları güçlendirerek depremde yıkılmasını önlemek veya yıkılan binanın yerine yenisini yapmak ise öncelikle Devletin görevidir. Belediyeler bu konuda Devlete yardımcı olmalıdırlar.

 Deprem dönüşümü nasıl gerçekleştirilecektir? İzleyelim.

Deprem dönüşümünün katılımcıları; TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İBB Başkanlığı, İstanbul İlçe Belediye Başkanlıkları, Mülk sahipleri ve finans kurumları özellikle bankalar.

1. İŞLEM: Depreme güvenli olmayan yapıların tespit olunması:

1.adım Belediyeler bünyesinde Organizasyon biriminin kurulması:

İBB ve İlçe Belediyeleri kendi bünyelerinde bu çalışmaları yürütecek birimleri kurmalıdırlar.

2.adım. Riskli yapıların adres bazında tespiti:

 İBB daha önce yayınlamış olduğu raporlarda depremde ağır hasar göreceği veya yıkılacağını belirlemiş olduğu yapılardan BİMTAŞ Teknik elemanları ile beton ve donatı örnekleri alarak yapının depremde ne ölçüde hasar göreceğine dair teknik rapor düzenlemelidir. Bu işlemler için İBB, Mülk sahiplerinden bir ücret almamalıdır.

 Daha ucuz ve çabuk yapılabildiğinden yapıların güçlendirilmesi prensibi esas alınmalıdır.

Bu nedenle İBB tarafından bir Bilim Kurulu teşkil edilmeli ve bu kurul güçlendirme kriterlerini belirlemeli ve yapılacak arazi çalışmalarından elde edilecek bilgilere göre hangi binanın güçlendirilebileceğine karar vermelidir.

İBB, bu teknik raporları işlem yapmak üzere bir taraftan ilgili belediye başkanlığına göndererek ve onları göreve davet etmelidir. Diğer taraftan. İBB bu raporları TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığına göndererek bu yapılar için gerekli çalışmaların yapılması için talepte bulunmalıdır.

3. adım. Mülk sahipleri ile görüşme ve mutabakat sağlama:

İlgili Belediye Başkanlıkları elindeki teknik raporda belirtilen yapını sahipleri ile görüşerek binalarının depreme dayanıklı olmadığını ve binalarının güçlendirilmesi gerektiğini veya yıkıp yeniden yapmaları gerektiğini mülk sahiplerine bildirmeli; yapılacak yıkım ve yapım işinde kendilerine yardımcı olunacağını belirterek mülk sahipleri ile mutabakat sağlamaya çalışmalıdır

. Mutabakat sağlanılmayan yapılar için ilgili belediye başkanlığı 7269 sayılı kanunun 3. maddesine göre ''yapının 3 ay içinde teknik şartlara uygun hale getirilmesini aksi halde yapının yıkılacağını'' mülk sahiplerine tebliğ etmelidir.

 2. işlem: Binanın güçlendirilmesi veya yıkılması

A-Binanın güçlendirilmesi:

Güçlendirilecek binalarda yapılacak işlemler aşağıdaki 9,10.11.12. maddelerde belirtilmiştir. Güçlendirme çalışmaları açıklanan usuller takip olunarak yapılabilir.

Güçlendirme çalışmalarında kullanılacak krediler için yapının tamamı ipotek edilebilir.

 Deprem dönüşümü olduğu için güçlendirme çalışmalarının geri ödemeleri 7269 sayılı kanunun 40. maddesine göre yapılmalıdır.

Güçlendirme çalışmalarında yapı, kısım kısım güçlendirileceğinden taşınmaya dolayısı ile kira bedeline gerek olmayabilir..Böyle bir gereksinme doğarsa gerekli kira bedeli belediyelerce sağlanmalıdır.

Bu çalışmaların konusunda dikkatli, ehil kişiler tarafından dikkatlice yapılması güçlendirme çalışmalarının başarılı olması için şarttır.

Güçlendirme çalışmalarında banka kredilerinin yanında DASK fonundan da yaralanılmalıdır.

B- Binanın yıkılması:

 4. adım 6306 sayılı kanunun uygulanması:

 Tebligatı alan ve ilgili belediye ile mutabakat sağlayan kişiler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasında takip olunan yolu izleyerek önce Kat Mülkiyet Kanununa göre yapının yıkılıp yeniden yapılmasını karara bağlamalıdırlar. İlgili belediye ile mutabakat sağlamayan yapılara ise ilgili belediye re'sen yıkım kararı vermelidir.

5.adım: Binanın iskanının kaldırılması ve tahliye olunması:

 İlgili belediye 6306 sayılı kanunda olduğu gibi yapının iskanını iptal ederek ve binayı boşalttırmalıdır.

6. adım. Yapının yıkılması: Yapı ya mülk sahiplerinin anlaştığı bir yüklenici eliyle yıkılmalı ve enkazı kaldırılmalıdır. Ya da mutabakat sağlatılmayan yapılar ilgili belediye tarafından yıkılmalı, enkazı belediye ekipleri tarafından kaldırılmalıdır.

 Depreme karşı güvenli olmayan binaların deprem olmadan yıkılması İstanbul'u depreme karşı güvenli hale getirecektir. Belediyeler öncelikle kanunda kendilerine verilen yetkileri kullanarak yıkım işlerini gerçekleştirmelidirler. Bu uygulama en zor uygulama olup olabildiğince mülk sahipleri ile mutabakat sağlanarak yapılmalıdır

Ancak bu uygulamanın pratikte yapılabilmesinin tek şartı vardır. Oda yapılan binaların yerine daha güvenli binaların yapılacağı güvencesidir. Bu da ancak yapının yeniden nasıl ve ne boyutta yapılabileceği konusunda mülk sahiplerini bilgilendirmekle olur

Yapının yeniden yapılacağı güvencesi olmazsa Mülk sahipleri yıkıma müsaade etmez, direnir. Böyle bir durum uygulamayı başarısız kılar.

 7. adım mülk sahiplerine kat irtifakı tapusu verilmesi.

Yapısı yıkılan mülk sahipleri Tapu idaresinden kat irtifak tapularını alacaklardır 6306 sayılı kanun bu işlerin resen yapılacağını belirtmektedir.

3. İŞLEM: Yıkılan yapıların yeniden yapılması

Bu konuda yetki ve sorumluluk Devlete aittir. Devlet'in elinde her türlü ekonomik ve hukuki imkanlar vardır. Sosyal devlet olma ilkesinden hareket etmek suretiyle Devlet, 7269 sayılı kanun gereği depremden sonra ne yapıyorsa ve deprem olmadan Cevizli ’de deprem dönüşümünü nasıl gerçekleştirdiyse;  Deprem Fonunu kullanarak ve mülk sahibini uzun süreli borçlandırmak suretiyle deprem dönüşümünü gerçekleştirmek zorundadır.

 Belediyenin asli görevi konut yapmak değil dar durumdaki vatandaşa sosyal yardımlarda bulunmaktır.

8. adım: Tahliyeden sonra kira ödemelerinin bağlanması:

Mülk sahipleri yeni yapı yapılıncaya kadar kirada kalacaklarından tahliyeden hemen sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na müracaat ederek kira yardımı talebinde bulunmalıdırlar.  Bakanlık 18 ay kira vermektedir. Kira bedeli tahliyeden sonra başlamaktadır. Bakanlığın ödeyeceği kira bedeli yetersiz kalırsa ilçe belediyeleri tarafından sosyal yardım desteği sağlanabilir. İBB bu durumda olan kişilere geçici sosyal konut açabilir veya sosyal yardım yapabilir. .

9.adım Müteahhit seçimi, proje yapımı ve onayı, inşaat ruhsatının alınması:

 Mülk sahipleri yapılacak yapının projesini hazırlayacak ve ilgili belediye başkanlığındaki onay işlemlerini takip edecek bir yüklenici ile noter sözleşmesi yapmalıdırlar. Yapılacak yapının projesi ilgili belediyesince onaylandıktan ve inşaat ruhsatı alındıktan sonra yapının inşasına başlanacaktır.

Yapıların inşasında şu yöntemler uygulanmaktadır

* Devlet, 7269 sayılı kanuna göre hareket ederek yıkılan binanın yerinde veya başka bir bölgede yeni yapılar yapmakta, mülk sahiplerini bu binalara yerleştirmekte ve onları uzun süre de geri ödenmek kaydı ile faizsiz borçlandırmaktadır. Deprem dönüşümü için asıl çözüm budur.

İlgili belediyeler yıkımı gerçekleştirilen yapılara ait bilgileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bildirerek yapılacak yapıların bu yöntemle yapılmasını talep etmelidirler. 

* Diğer yöntemler ise mülk sahiplerinin belli haklarından vazgeçerek kendi binalarını yapmaları esasına dayanmaktadır. Bunlar birkaç şekilde uygulanmaktadır.

a) En yaygın örneğini 6306 sayılı kanun kapsamında uygulanan Kentsel Dönüşüm çalışmalarında görmekteyiz. Ancak ranta bağlı olan bu yöntem rantı düşük olan yerlerde cazip olmamakta ve uygulanamamaktadır.

b) Rant değerini yükseltmek için parsel bazı yerine ada bazında işlem yapılması gerekmektedir Bu tür uygulamalar deprem dönüşümü için daha gerçekçi bir çözümdür. Belediyeler deprem dönüşümü için bu usulü yaygınlaştırmalıdırlar.

Ancak bu durumda birden fazla yapının mülk sahipleri ile uğraşmak gibi bir sorun ortaya çıkmaktadır ki Belediyeler;  mülk sahiplerini ikna etmek gibi bir görevi de üstlenmeli ve bu tür uygulamanın getireceği faydalar konusunda vatandaşı teşvik etmelidirler

Kentsel Dönüşümün değişik bir uygulaması olan bu yöntemde çok sayıda yapı yapılacağından bunların yapımını üstlenecek firmalar banka kredi işlemlerini daha kolay çözebilecek ve yapım için gerekli kredi daha kolay alınabilecektir.

c)  Rant değeri düşük olan yapıların dönüşümü: Yıkılan yapının rant değeri düşükse dönüşümü ekonomik yönden en zor olacak konutlar bunlardır. Çünkü yapım kredisi almak için bankaya müracaat ettiklerinde bu konutların mülk sahiplerinin elinde kat irtifak tapularından başka ekonomik başka güçleri bulunmamaktadır.  Yıkılan binanın yerinde yeniden yapılmasında sakınca yoksa aşağıda belirtilen adımlara göre hareket edilmelidir.

10. adım Mülk sahipleri ve müteahhidin bankadan kredi talep etmesi:

Mülk sahipleri, müteahhitle yaptıkları sözleşme ile ellerindeki kat irtifakı tapularını ipotek ettirerek bankadan kısmi kredi talep etmelidirler.

Mülk sahipleri aynı anda Çevre Şehircilik Bakanlığına müracaat ederek kullanacakları yapım kredisinin geri ödemesinde 7269 sayılı kanunun 40 maddesinin uygulanmasını istemelidirler. Aynı anda ilgili Belediyeleri de bilgilendirmelidirler.

Bu konu, bu tür yapıların deprem dönüşümü için en önemli ekonomik adımdır. Ve Belediyeler tarafından yakından takip olunmalıdır.

11.adım İnşaatın yapılması ve müteahhide yapılacak ödemeler:

Mülk sahipleri bir Yapı Denetim Firması ile sözleşme yaparak yapıyı bu firma gözetiminde inşa ettirmelidirler. İlk kat inşa olunduğunda müteahhidin yaptığı ve Yapı Denetim firmasınca onaylanan istihkakı bankaya sunulmalı ve bankanın onayından sonra müteahhide ödeme yapılmalıdır.

Her kat yükseldikçe ipotek artırılmalıdır. Her kat yapıldıkça ödemeler banka tarafından müteahhide yapılmalıdır.

12, İşin tamamlanması tapu, iskan ve geri ödemeler:

İş tamamlandığında tüm bina banka kredileri için ipotek altına alınmalıdır. Kat mülkiyet tapuları çıkarılmalıdır. İskan alınarak bina mülk sahiplerine tahsis olunmalıdır.

Geri ödemelerin faiz dışında kalan bölümü mülk sahiplerine eşit taksitlerle yapılmalıdır. Alınan kredilerin faizi ise 7269 sayılı kanunun 40. maddesi gereğince devlet tarafından bankalara eşit taksitlerle ödenmelidir.

 Bu uygulamada 7269 sayılı kanunun 40 maddesinin uygulanması en önemli hususu teşkil etmekte olup TC Anayasasında belirtilen sosyal devlet ilkesinin vazgeçilmez gereğidir

13- Gerektiğinde yapılacak yasal düzenlemeler veya alınacak kararlar.

7269 sayılı kanunun 40. maddesinin deprem olmadan önce de uygulanabilmesi için gerekli geçici maddenin yasaya eklenmesi,

Deprem dönüşümüne tabi olacak bu tür yapılarda KDV nin % 1 olarak uygulanmasının sağlanması,

Yıkılıp yeniden yapılacak binalarda zorunlu olan bodrum kat ve yangın merdiveni gibi bina maliyetini artıran unsurların bedelini karşılamak maksadıyla; bu binalarda imar katsayısının maliyet artışını karşılayacak oranda artırılması için gerekli yasal işlemlerin yapılmasıdır.

ÖNEMLİ NOT: Bunlar yapılmıyor veya yapılamıyorsa rantı düşük olduğu için deprem dönüşümü yapılamayan bu gibi konutların rant değerini yükseltmek maksadıyla imar katsayısı artırılmalı, tercih edilmese de; depremde oluşacak can ve mal kaybını önlemek maksadıyla imar prensiplerinden geçici olarak vazgeçilmelidir.

14. Sosyal konut yapımı:

Güçlendirilmesi ve yıkılıp yeniden yapılması mümkün olmayan yapılar için Devlet ve İBB sosyal konutlar yapmalı ve vatandaşı uygun ödeme koşullarında borçlandırarak bu konutlara yerleştirmelidir.

SON SÖZLER:

İBB, 2019 yılına kadar merkezi iktidarı elinde tutan aynı siyasi parti tarafından yönetildi.
Bu süre içinde İstanbul’u bekleyen deprem tehlikesini gidermek için yeterince çalışma gerçekleştirilemedi. Şimdi İBB yönetimi ile Merkezi yönetim arasında ciddi uyum sorunu var. Bu durum İstanbul'un depreme karşı güvenli hale getirilmesi için şüphesiz çok talihsiz bir durum. Ancak;

BU GÜNKÜ İBB YÖNETİMİ BU DURUMUN ÜSTESİNDEN GELMEK VE YAKLAŞAN DEPREM RİSKİNİ AZALTACAK ETKİN ÇALIŞMALARI GERÇEKLEŞTİRMEK ZORUNDADIR. ZAMAN ÇOK DARALMIŞTIR.

Bu konuda en büyük güvence; halkın desteğidir. Bu günün dünyasında Corona-19 nasıl bir gerçekse, olası İstanbul Depremi ve onun yıkıcılığı da bir gerçektir. Devlet, Corona- 19 için her türlü kaynağı nasıl seferber etti ise; İstanbul'u Depreme karşı güvenli hale getirebilmek için de tüm kaynakları daha fazla vakit kaybetmeden seferber etmek zorundadır. İstanbul'un depreme güvenli hale getirilmesi için çok zamanı kalmamıştır.

İBB, DEPREM SORUNUNU ANCAK HALKIN DESTEĞİNİ ALARAK ÇÖZEBİLİR.

 BUNUN İÇİN HALKA HEDEFLERİ BELLİ NET PROJELER SUNULMALIDIR.

İSTANBUL'U DEPREME GÜVENLİ HALE GETİRMEK İÇİN AZİMLİ VE KARARLI DAVRANILMALIDIR..

1999 Gölcük ve Düzce depremlerinden sonra Ülke 2001 yılında ciddi ekonomik kriz yaşadı. Bu depremlerin hasarı İstanbul'un katkıları ile giderilebildi.

İstanbul,  buraya kadar ifade olunan tedbirleri almaz ve eğer beklenen depremde ağır hasar görürse Ülke, bu durumun altından maddi ve manevi olarak kalkamaz.

Artık söz değil iş zamanıdır. Her depremden sonra görsel medyayı işgal eden bilim adamları artık yerlerini bu işleri yapacak mühendis, mimar ve şehir plancılarına, konut sektöründe uzman

YORUMLAR

  • 0 Yorum
Henüz Yorum Eklenmemiştir.İlk yorum yapan siz olun..

Son Yazılar