İstanbul’da Deprem Güvenliğine sahip olmayan yapıların Deprem Güvenliğine kavuşturulması.
Yukarıda başlığı verilen yazı daha önce 09 Mayıs 2020 tarihinde bu sütunlarda yayınlanmıştı. Konunun taşıdığı önem nedeniyle ilgi yazı bu kere 6 Şubat 2023 tarihinde 7,7 büyüklüğündeki Pazarcık ve 7,6 büyüklüğündeki Elbistan depremlerinden sonra kısaltılarak ve basitleştirilerek kamu oyunun bilgilerine yeniden sunulmuştur.
GİRİŞ:
İstanbul, Kuzey Anadolu fayı (KAF) üzerinde kurulu bir şehir. Arabistan platosu, KAF’ın güneyinde kalan Anadolu’yu her sene 2.5 - 3 cm güney- batıya doğru itiyor. Bu hareket KAF üzerinde gerilmelere sebep oluyor.
KAF üzerinde oluşan gerilmeler, 30- 40 yıl aralıkla kırılınca, ortaya büyüklüğü 7 veya daha büyük yıkıcı depremler meydana geliyor.
17 Ağustos 1999 Kocaeli- Gölcük depremi ile KAF da ki kırılma, Yalova- Çınarcık bölgesine kadar gelişti. Yani fay bu bölgeye kadar kırıldı. Gelecekte KAF ‘nın Marmara Denizi içindeki Yalova -Çınarcık ile Tekirdağ- Mürefte arasının kırılması bekleniyor. Yaklaşık 175 km uzunluğundaki bölümün tek parça olarak kırılması halinde, 7.7 büyüklüğünde bir deprem olacağı ifade olunuyor.
Ancak İstanbul-Adalar bölgesi, jeolojik yapı olarak çok sağlam olduğundan (Eosen dönem) bu bölge; KAF’ın tek parça olarak kırılmasını önlüyor. Bu durumda KAF’ın Çınarcık- İstanbul arasındaki 65 km.lik bölümü ile İstanbul- Mürefte arasındaki 110 km.lik bölümünün ayrı ayrı kırılması bekleniyor. Doğudaki bölümün kırılması halinde en çok 6.3 büyüklüğünde, batıdaki bölümün kırılması halinde en çok 7.4 büyüklüğünde deprem oluşacağı ileri sürülüyor.
KAF’nın Marmara Bölgesi’ndeki oluşum periyotları
(30- 40 yıl) bize beklenen İstanbul depreminin önümüzdeki 10- 20 yıl arasında olması olasılığını güçlendiriyor. 26 Eylül 2019 da Silivri civarında oluşan 5,8 büyüklüğündeki deprem, hem beklenen büyük depremin oluşumunu öne çekti, hem de beklenen kırılmanın muhtemel yerini işaret etti.
Konunun uzmanı Prof. Dr. Naci GÖRÜR, 15 Haziran 2020 tarihinde, beklenen İstanbul depremi riskinin % 62 oranına yükseldiğini ifade etti. Bu ifade beklenen depremin Haziran 2020 tarihine göre 100/62x 21-21=12.87 yıl sonra olabileceği anlamını taşımaktadır.
Yukarıda ifade olunduğu üzere KAF’nın İstanbul-Mürefte arasındaki bölümün kırılması halinde İstanbul’da, depremden en fazla etkilenecek yerleşim yerleri; fay hattına ortalama 20-30 km uzaklıkta bulunan Fatih, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Avcılar, Esen yurt, Başak şehir, Beylik düzü ve Büyükçekmece ilçeleri olacaktır.
1-Bugünkü durum: 1999 Kocaeli- Gölcük depreminden sonra deprem konusunda İBB ve Merkezi yönetim tarafından hukuki, teknik ve ekonomik yönden pek çok çalışma yapılmıştır. Ancak aradan geçen 23 yıl sonun da İstanbul Şehri deprem açısından güvenli bir duruma getirilememiştir.
2- Yasal durum ve belediyelerin sorumlulukları:
Yapı ve imar konusunda pek çok kanun ve yönetmelik
bulunmaktadır. Yapılarda projelerinin onayı, onaylı projeye göre yapının inşasının kontrolü ile iskân hizmetleri tamamen belediyelerin yetki ve sorumluluğundadır.
Bir yapı, yönetmelik ve kanunlar ve onaylı projeye aykırı inşa olunmuşsa; bütün sorumluluk ilgili belediyeye aittir.
Çünkü belediyeler; yapının onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığının kontrolünde ve onaylı projeye aykırı yapılan kısımların en kısa zamanda düzeltilmesinde tam yetkilidirler.
3-Konutların deprem güvenliğine kavuşturulma yöntemleri:
Başlıca iki yöntem vardır. Yapı ya güçlendirilir. Ya da yıkılıp yeniden yapılır.
Bunlara ilave olarak üçüncü bir yöntem; yapıların deprem izolatörleri üzerine oturtulmasıdır.
Bu yöntem mevcut konutlarda çok riskli ve pahalı olduğu için uygulanmaz. Daha çok tarihi yapılarda veya yeni yapılan büyük binalarda uygulanır.
Bu teknoloji; ülkemizde yeni yeni kullanılmaya başlanmıştır.
Yapının depreme karşı güvenli olması için, o yapının mevcut yönetmeliklere uygun inşa olunması şarttır. Yönetmelik kriterleri zaman içinde büyük değişikliklere uğramıştır.
Bu nedenle en son yönetmeliğe göre inşa edilmeyen yapılar depreme karşı güvensiz midir?
Kâğıt üzerinde cevap; Evet. Güvensizdir.
Ancak yapı, inşa olunduğu dönemde geçerli kurallara uygun olarak inşa edilmiş ve bugüne kadar da yıpranmamışsa olası depreme karşı hiç hasar görmeyebilir veya az hasar görecek bir performans gösterebilir. Hedef, hasar görmüş olsa da yapının ayakta durmasını sağlamak can kaybını önlemek olmalıdır.
Yapıların depremden önceki durumlarının incelemelerinde;
* Hiç hasar görmeyecek yapılar
* Az hasar görecek, ancak oturulabilecek yapılar
*Orta derecede hasar görecek, güçlendirme yapıldıktan sonra oturulabilecek yapılar
*Ağır hasar görecek, oturulamayacak yapılar
* Tamamen yıkılacak yapılar olarak 5 bölüme ayırabiliriz.
4- İstanbul’daki mevcut konutların depremsel gerçeği:
İstanbul’da mevcut tüm konutların depremde göstereceği davranışlar ve özellikle depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak binaların hangi ilçede ve ne sayıda olduğuna dair bilgiler İBB-2019 İstanbul Olası Deprem Kayıp Tahminleri çalışmaları raporunda belirlenmiş bulunmaktadır.
Bu bilgilere göre ilçelere göre;
Arnavutköy ‘de 2000, Ataşehir’ de 3 000, Bağcılar ‘da 10 000, Bakırköy’de
6 000 Beyoğlu’nda 4 200, Büyükçekmece’de
9 000, Çatalca’da 2000, Esenler’de 5 000, Fatih’de 15 000, Kağıthane’de 2 000, Kartal’da 4 000,Küçük Çekmece’de 13 000, Sancaktepe’de 3 000, Silivri’de
9 000 Sultanbeyli’de 45 000, Tuzla’da 7 000 ve Üsküdar ilçesinde 4 000 olmak üzere İstanbul’un genelinde toplam 143 200 yapı; olası büyük depremde hasar görecek veya tamamen yıkılacaktır.
Bu binaların güçlendirilmesi veya yıkılıp yeniden yapılması şarttır.
Güçlendirmeye ihtiyaç duyulacak bu binalarda; daha ucuz olduğu için güçlendirme yapılması tercih olunmalıdır. Ancak güçlendirme yapıldığı halde gerekli deprem güvenliğine ulaşılamıyor kuşkusu varsa bu yapılar da yıkılıp yeniden yapılmalıdır.
Yapı maliyeti sürekli değiştiğinden bu konuda maliyet rakamları verilmemiştir. Hedef en geç 10 sene içinde İstanbul’u depreme güvenli hale getirmek olmalıdır.
ÖZETLE;
İstanbul’un böyle yıkıcı bir depremi yaşaması halinde olası can ve mal kaybı, yukarıda belirlenen rakamların çok üzerinde olacaktır.
Bu nedenle İstanbul, acilen deprem dönüşümünden geçirilmeli ve deprem olmadan depreme karşı güvenli duruma getirilmelidir.
Artık kaybedilecek zaman kalmamıştır.
5- Bugüne kadar konutların depreme karşı güvenli duruma getirilememesinin önündeki engeller:
Bu konu 9 Mayıs 2020 tarihli yazımızda ayrıntılı olarak incelendi. Finansman sorunu hariç bütün sorunlar 6306 sayılı kanunla aşıldı. Finansman sorunu devlet tarafından çözülmediği için deprem dönüşümünde yeterli gelişme sağlanamadı.
5.5 Kentsel Dönüşüm uygulamasının deprem dönüşümüne verdiği zararlar:
6306 sayılı kanun gereği uygulanan Kentsel Dönüşüm çalışmaları, İstanbul’un deprem dönüşümüne yeterli derecede katkı sağlamadığı gibi mevcut finans kaynaklarının da faydalı kullanılmasının önüne geçti.
Bu uygulama ile hem kaynak hem de zaman kaybı yaşandı.
Aslında finansman yine halkın cebinden çıktı.
Kentsel Dönüşüm modeli, Deprem Dönüşümü modeli niteliğinde değildi. Harcanan paralar Deprem Dönüşümü için harcansa idi, İstanbul’un Deprem sorunu % 25-35 oranında çözülmüş olurdu. Kentsel Dönüşüm yasasının uygulanması İstanbul’un Deprem Dönüşümünü ikinci plana itti. Bu nedenle kentsel dönüşüm uygulaması İstanbul’un deprem dönüşümü için zararlı oldu diyebiliriz.
6- Deprem Dönüşümünde gerçekler ve vazgeçilmez temel ilkeler:
*En büyük sorumluluk belediyelere düşmektedir. Çünkü bu kentin yapılarının depreme karşı bu kadar çaresiz olmasının ilk sorumlusu belediyelerdir.
İkinci derecede sorumlu olanlar; yapıyı yapan mühendis ve müteahhitlerdir.
Üçüncü derecede sorumlu olanlar ise vatandaşın ta kendisidir. Vatandaş, örneğin buzdolabı alırken gösterdiği titizliği, konut satın alırken gösterebilseydi bu kadar kalitesiz yapılaşma olmazdı.
Belediyeler, bugüne kadar görevlerini yeterince yaparak İstanbul’u depreme güvenli bir şehir hale getiremediler. Bugüne kadar Belediye yöneticileri, kendilerine kanunlarla belirlenen yetkileri kararlılıkla kullanmış olsalardı; bu yanlış şehir inşa olunmazdı.
*Bu konunun yine tek çözümü var: Kuralları kararlılıkla uygulamak.
*Belediyeler, Devlet’le beraber çalışarak mevcut kanunları olabildiğince halkın yararına kullanmalıdırlar. Burada iş birliği son derece önemlidir. Birlikten kuvvet doğar.
Deprem gibi, can ve mal varlığımızı tehdit eden bir afet için hazırlıklı olmamak, gerekli tedbirleri zamanında almamak, altından kalkılamayacak bir vebaldir.
*Halk ile bütünlük içinde çalışılmalıdır. Halkın görüşlerine önem verilmeli, halkın desteği alınmalı ve ona her konuda yardımcı olunmalıdır. Çünkü gaye halkın mutluluğudur.
*Deprem Dönüşümü, yatırımlarda ilk öncelik olmalı; esasen kıt olan mevcut parasal kaynaklar, en ekonomik tarzda kullanılmalıdır.
*Gerçek mühendislik çalışması sergilenmeli, küçük ama ihtiyacı karşılayacak konut yapımına önem verilmeli, gereksiz ve lüzumsuz harcamalardan kaçınılmalıdır.
7- Konutların depreme güvenli hale getirmek için yapılması gerekli çalışmalar:
7.1 25 Mayıs 1959 tarihli 7269 sayılı kanunun uygulanması zorunluluğu:
En önemli sorun finansman sorunudur. Devlet 7269 sayılı yasayı harekete geçirerek rantı düşük olduğu için finans sağlanamayan yerlerdeki yapıların deprem dönüşümü için gerekli finansmanı sağlamalıdır.
Kısa adıyla afet yasası olarak anılan ve çeşitli zamanlarda yapılan değişikliklerle günümüze kadar gelen ve halen yürürlükte olan bu kanun, depremde yıkılan yapıların yerine devlet tarafından yapılan yeni konutların borçlanma esaslarını; 40. madde de düzenliyor. Madde çok detaylı ve uzun. Sadece birkaç paragrafını okuyalım.
(Değişik:4.4.1985-3177/1 madde) “Bu kanuna göre arsa olarak dağıtılan veya üzerinde bina inşa edilen taşınmaz mallar, hak sahiplerine borçlandırma senetleri imza ettirilmek suretiyle verilir.”
-“Bu taşınmaz mallar üzerine Türkiye Emlak Kredi Bankasının isteği ile bu banka lehine, tapu dairelerince borçlandırma senetlerine dayanılarak kanuni ipotek tesis olunur.”
-“Konut ve konut inşası ve sair yardımlar için yapılacak borçlandırmalar faizsizdir. Dükkân ve fırın gibi yerler için yapılacak borçlandırmalar ise yıllık %4 (yüzde dört) faize tabidir.”
-“Borçlandırma bedelleri, konut, konut inşası, arsa ve sair yardımlarda en az 20 en çok 30; dükkân ve fırın gibi, yerler için yapılacak yardımlarda ise en az 5 en çok 15 yılda ve eşit taksitler halinde tahsil edilerek fon hesabına yatırılır.”
Bu maddedeki iki husus, bizi konut finansmanı açısından yakından ilgilendiriyor.
1- Devlet, yıkıldıktan sonra kendi yaptığı ve hak sahibini borçlandırdığı konuttan faiz almıyor.
2- Borcun geri ödeme süresini ise bu konutlarda en az 20 en çok 30 yıl olarak belirliyor.
7269 sayılı kanun halen yürürlükte olan bir kanun. Devlet, depremde yıkılmış ve yerine yenisi yapılmış konutlar için bu kanunu uyguluyor.
Ama bu kanunu, yıkılma riski kesin olarak belirlenmiş olan yapılar için uyguluyor mu? Evet. Uyguluyor.
Kartal-Cevizli’de yapılan uygulama bunun en somut örneği. Bu örneğin yaygınlaştırılması şart.
Bu uygulama bizim için çok önemli bir örnek. Şöyle ki:
-*Devlet, bu uygulamada sosyal devlet ilkesi ile hareket etti ve sorunu en kısa sürede çözdü. Devlet, aynı zamanda kaçak yapılaşmayı da önledi.
-*Ancak borçlanma şartları bize, sanki bu gibi durumlarda kesin olarak uygulanması gereken 7269 sayılı kanun esaslarının uygulanmadığını gösteriyor. Kendiliğinden yıkılan veya güvenli olmadığı için yıktırılıp yeniden yapılan bu binalar için vatandaş, mutlaka 7269 sayılı kanunun 40 maddesi gereğince borçlandırılmalıydı.
-*Kartal-Cevizli uygulamasında; kendiliğinden yıkılan bina yanında riskli olduğu tespit olunan diğer 6 binanın da dönüşüme tabi tutulmuş olması; İstanbul’da deprem dönüşümü bekleyen bu tür riskli yapılara da ayni yöntemin uygulanabileceği hususunda çok önemli bir örnek teşkil etmektedir.
-*İstanbul dahil Ülkenin her yerinde depremde yıkılacağı kesin olarak belirlenen yapıların; deprem den sonra nasıl yeniden yapılabileceğini ve mülk sahiplerinin nasıl borçlandırılacağını belirleyen 7269 sayılı kanun; deprem tehlikesini kesinlikle bertaraf edecek temel kanundur.
İstanbul’un deprem açısından güvenli hale gelebilmesi ise ancak olası bir depremde kesin olarak yıkılacağı belirlenmiş yapıların; 7269 sayılı kanuna göre yıkılıp yeniden yapılması ile mümkündür.
O halde halk, sivil toplum kuruluşları, üniversiteler, meslek odaları ve belediyeler, 7269 sayılı kanunun uygulanması için Devlet nezdinde gerekli girişimlerde bulunmalı ve adı geçen kanunun uygulamaya konulmasını mutlaka sağlamalıdırlar. Çünkü İstanbul’un depreme güvenli hale getirilmesi, ancak bu kanunun uygulanmasına bağlıdır.
7.2 Mevcut finansman kaynakları ve bunların değerlendirilmesi:
Konutların yıkılıp yeniden yapılması ve mülk sahiplerinin uzun vadede borçlandırılması ekonomik açısından Devleti zorlamaktadır. Bu işlemde en zayıf halka, gerekli finansmanın devlet tarafından bulunup hizmete sokulmamasıdır. Deprem dönüşümü için başlıca finans kaynakları ilgi yazımızda detaylı olarak incelendiğinden burada ele alınmamıştır.
8. Yapılarda Güçlendirme çalışmalarının yapılması:
8.1 Yapılarda güçlendirme çalışmalarının temel esasları:
Yapıların depreme karşı güçlendirilmesi çalışmaları; 2006 yılında yürürlüğe giren Güçlendirme Yönetmeliği esaslarına göre yapılmalıdır. Her yapı güçlendirilme işlemine tabi tutulamaz. Hangi yapıların ve ne şekilde güçlendirilebileceği adı geçen yönetmelikte belirlenmiştir.
Güçlendirilmesi mümkün olan yapıların bir kısmı DASK fonu kaynakları kullanılarak yapılmalıdır.
Daha ucuz ve kısa sürede sonuç alınacağı için Güçlendirme çalışmalarına önem verilmelidir. Bu çalışmalar titizlik gerektirdiğinden mutlaka ehil firmalarca yapılmalıdır.
Bu maksatla kullanılması gerekli kaynaklar:
DASK, Uluslararası sigorta şirketleri ve 7269 sayılı kanun gereği devletin yapacağı katkılar.
Mülk sahipleri ile sigorta şirketleri arasında yapılan sözleşmeler güncelleştirilerek DASK Fonunda toplanan paranın bir kısmı, Deprem öncesinde bina güçlendirme çalışmalarında kullanılabilir. Böyle bir uygulama sigortacılıkta olası riski, alınacak tedbirlerle önceden azaltma prensibine uygun olabilir. Sigortacılar başlangıçta böyle bir yaklaşıma karşı çıkabilirler. Ancak deprem sonrası karşılaşacakları mali bilançonun büyüklüğü, onları deprem öncesinde daha ucuz olan söz konusu güçlendirme çalışmalarına yönlendirebilir. Bu konuda Devlet ve Belediyeler olarak ısrarlı olmak, sigorta kurumlarını ikna etmek gerekir.
Bu fon sadece sigorta primini ödeyen, kaçak katı olmayan, önceden mühendislik hizmeti görmüş yani onaylı projesine göre inşa edilmiş yapılara-konutlara uygulanabilir.
8.2 Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak güçlendirmeler:
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamında güçlendirme çalışmaları yapmak isteyen mülk sahiplerine; konutun kendisi ipotek edilebileceği için bankalardan kolayca kredi bulunabilinir. Mülk sahipleri kendi binalarını bu kaynağı kullanarak güçlendirebilirler. Ancak, bu gibi uygulamalarda kredilerin vadeleri, 7269 sayılı kanunun 40. maddesine göre en az 20 yıl olmalı ve Devlet, bu maksatla oluşan kredi faizlerini Deprem fonu (ÖİV) kaynaklarını kullanarak üstlenmelidir.
8.3 Kamu binalarının güçlendirilmesi: Deprem öncesi Belediyeler ve bağlı kuruluşları; başta AB fonları olmak üzere Uluslararası kuruluşlardan bu maksatla düşük faizli kredi temin ederek kamu binalarını ve kendi sorumluluğundaki yapıları güçlendirmelidirler. Depremin getireceği tahribat, ancak deprem öncesinde alınacak bu gibi tedbirlerle azaltılabilir. Geçmişte kamu binalarının güçlendirilmesi için UNDEP tarafından verilen 400 milyon ABD doları tutarındaki kredi, bu maksatla İstanbul’da kullanılmıştı.
8.4 Güçlendirilmesi mümkün olmayan konutlar yerine Sosyal konut yapmak:
-*Teknik olarak güçlendirilmesi gerektiği halde çeşitli nedenlerle güçlendirilmesi yapılamayan bina- konutların riskleri ancak; Devlet ve Belediyeler tarafından sosyal konutlar yapmak, bu tür yapılarda bulunan kişileri bu sosyal konutlara yerleştirmek ve riskli binaları yıkmakla giderilebilir
-*Çeşitli nedenlerle yukarıda açıklanan olanaktan yararlanamayan vatandaşlar için Belediyeler, başta AB fonları olmak üzere Uluslararası kuruluşlardan bu maksatla düşük faizli kredi temin ederek sosyal konut yapımı faaliyetlerini artırmalıdırlar.
-*Daha fazla sosyal konut yapabilmek için Belediyeler kendi bütçelerini de zorlamalı, örneğin; Kentsel Dönüşüm geçirerek değer kazanan binalardan alınan emlak vergilerindeki artış değerleri, belediyelerce sosyal konut yapımında kullanılmalıdır.
Bu maksatla yapılacak konutlar, apart otel tipte veya 1+1 büyüklüğünde yapılmalı, depremde orta derece hasar görecek olan yapılar boşaltılıp sakinleri bu sosyal konutlara yerleştirildikten sonra bu riskli binalar yıkılmalı ve deprem riski bertaraf edilmelidir. Mülk sahibine borçlanma ile verilecek bu konutların borçlanma esasları; 7269 sayılı kanunun 40.maddesi doğrultusunda düzenlemelidir.
-*Kurulduğu yıllarda bir İBB kuruluşu olan KİPTAŞ’ın Başak şehir-1 paketini sosyal konut olarak inşa ettiği hatırlanmalıdır.
-*TOKİ’nin İstanbul’da yapacağı konutların da sosyal konut olarak yapılması sağlanmalı ve TOKİ’nin İstanbul’da daha fazla sosyal konut yapması talep olunmalı TOKİ çalışmaları desteklenmelidir.
9- Hedefler: İstanbul’un olası depremden ağır zarar görmemesi için;
1.Hedef: İstanbul’da olası depremde ağır hasar görecek veya tamamen yıkılacak 143 200 bina, 7269 sayılı kanun kullanılarak ve Deprem Fonu’ndan (ÖİV) yararlanılarak 10 yıl içinde ya güçlendirilmeli ya da yıkılıp yeniden yapılmalıdır. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm kanununa göre kendi binalarını güçlendirmek isteyenlere de 7269 sayılı kanunun 40. maddesi uygulanmalıdır.
2. Hedef: Bunların dışındaki yapılar için Sosyal konut yapımı hızlandırılmalıdır.
9. En önemli konu: Deprem dönüşümünün yapılması:
-*Kentsel Dönüşüm yasası ile bugüne kadar ortaya konulan uygulamalar, şehrin Deprem Dönüşümünü engellemiştir.
Bu şehrin Kentsel Dönüşümüne değil Deprem Dönüşümüne ihtiyacı olduğu gerçeği, Deprem Master Plan’ın yazılımı çalışmalarında defalarca dile getirilmesine rağmen rant hırsı hâkim olmuş, kaynaklar aşırı derecede israf edilmiş ve 1999 depremleri üzerinden 23 yıl geçmiş olmasına rağmen şehir; bu yanlış uygulamalar nedeniyle depreme karşı güvenli hale getirilememiştir.
Şehirde gereksiz yoğunluk artırmak, kentin tabi hava akımını olumsuz engellemek vb. gibi pek çok olumsuzlukları taşıyan bu uygulamalar, İBB ve Belediyeler tarafından zorunlu haller dışında azaltılmalı ve gerekli olmayan yerlerde durdurulmalıdır. Kentsel Dönüşüm ile belli bir azınlık kazanmış ama İstanbul’un büyük çoğunluğu kaybetmiştir. Daha fazla zaman kaybı ve kaynak israfına fırsat verilmemelidir.
Deprem dönüşümü nasıl gerçekleştirilecektir?
Bu konuda hazırladığım Deprem dönüşümü Eylem Planı, aşağıda özetlenmiştir.
DEPREM DÖNÜŞÜMÜ EYLEM PLANI
Deprem dönüşümü, 3 ayrı işlemden oluşmaktadır.
Birinci işlem; depreme karşı teknik güvenliği olmayan yapıların deprem olmadan tespit edilmesi bunların güçlendirilmesine veya yıkılmasına karar verilmesi;
İkinci işlem; güçlendirme çalışmalarının başlatılması veya yıkılması gereken yapıların yıkılması ve
Üçüncü işlem; yıkılan binaların yerine yeni yapıların yapılması.
-*Önce kurumların yasalarla belirlenen görev ve sorumluklarını ortaya koyalım.
Yapıların güvenli inşa edilmemesinin ilk sorumlusu belediyeler olduğundan binaların güçlendirilmesi bu yapılmıyorsa yıkım sorumluluğu da öncelikle belediyelerin ve genelde ise Devletin görevidir.
Yıkılacak binaları güçlendirmek veya yıkılan binanın yerine yenisini yapmak ise öncelikle Devletin görevidir. Belediyeler bu konuda Devlete yardımcı olmalıdırlar.
Deprem dönüşümü nasıl gerçekleştirilecektir? İzleyelim.
Deprem dönüşümünün katılımcıları; TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İBB Başkanlığı, İstanbul İlçe Belediye Başkanlıkları, Mülk sahipleri ve finans kurumları özellikle bankalar.
1. İŞLEM: Depreme güvenli olmayan yapıların tespit olunması:
1. Adım, Belediyeler bünyesinde Organizasyon biriminin kurulması:
İBB ve İlçe Belediyeleri kendi bünyelerinde bu çalışmaları yürütecek birimleri kurmalıdırlar.
2. Adım, Riskli yapıların adres bazında tespiti:
İBB daha önce yayınlamış olduğu raporlarda depremde ağır hasar göreceği veya yıkılacağını belirlemiş olduğu yapılardan BİMTAŞ Teknik elemanları ile beton ve donatı örnekleri alarak yapının depremde ne ölçüde hasar göreceğine dair teknik rapor düzenlemelidir. Bu işlemler için İBB, Mülk sahiplerinden bir ücret almamalıdır.
Daha ucuz ve çabuk yapılabildiğinden yapıların güçlendirilmesi prensibi esas alınmalıdır.
Bu nedenle İBB tarafından bir Bilim Kurulu teşkil edilmeli ve bu kurul güçlendirme kriterlerini belirlemeli ve yapılacak arazi çalışmalarından elde edilecek bilgilere göre hangi binanın güçlendirilebileceğine karar vermelidir.
İBB, bu teknik raporları işlem yapmak üzere bir taraftan ilgili belediye başkanlığına göndererek ve onları göreve davet etmelidir. Diğer taraftan. İBB bu raporları TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığına göndererek bu yapılar için gerekli çalışmaların yapılması için talepte bulunmalıdır.
3. Adım, Mülk sahipleri ile görüşme ve mutabakat sağlama:
İlgili Belediye Başkanlıkları elindeki teknik raporda belirtilen yapının sahipleri ile görüşerek binalarının depreme dayanıklı olmadığını ve binalarının güçlendirilmesi gerektiğini veya yıkıp yeniden yapmaları gerektiğini mülk sahiplerine bildirmeli; yapılacak yıkım ve yapım işinde kendilerine yardımcı olunacağını belirterek mülk sahipleri ile mutabakat sağlamaya çalışmalıdır.
Mutabakat sağlanılmayan yapılar için ilgili belediye başkanlığı 7269 sayılı kanunun 3. maddesine göre ‘’yapının 3 ay içinde teknik şartlara uygun hale getirilmesini aksi halde yapının yıkılacağını’’ mülk sahiplerine tebliğ etmelidir.
2. işlem: Binanın güçlendirilmesi veya yıkılması:
A-Binanın güçlendirilmesi:
Güçlendirilecek binalarda yapılacak işlemler aşağıdaki 9,10.11.12. maddelerde belirtilmiştir. Güçlendirme çalışmaları açıklanan usuller takip olunarak yapılabilir.
Güçlendirme çalışmalarında kullanılacak krediler için yapının tamamı ipotek edilebilir.
Deprem dönüşümü olduğu için güçlendirme çalışmalarının geri ödemeleri 7269 sayılı kanunun 40. maddesine göre yapılmalıdır. Güçlendirme çalışmalarında yapı, kısım kısım güçlendirileceğinden taşınmaya dolayısı ile kira bedeline gerek olmayabilir. Böyle bir gereksinme doğarsa gerekli kira bedeli belediyelerce sağlanmalıdır. Bu çalışmaların konusunda dikkatli, ehil kişiler tarafından dikkatlice yapılması güçlendirme çalışmalarının başarılı olması için şarttır.
Güçlendirme çalışmalarında banka kredilerinin
yanında DASK fonundan da yararlanılmalıdır.
B- Binanın yıkılması:
4. Adım, 6306 sayılı kanunun uygulanması:
Tebligatı alan ve ilgili belediye ile mutabakat sağlayan kişiler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasında takip olunan yolu izleyerek önce Kat Mülkiyet Kanununa göre yapının yıkılıp yeniden yapılmasını karara bağlamalıdırlar. İlgili belediye ile mutabakat sağlamayan yapılara ise ilgili belediye re’sen yıkım kararı vermelidir.
5. Adım, Binanın iskanının kaldırılması ve tahliye olunması:
İlgili belediye 6306 sayılı kanunda olduğu gibi yapının iskanını iptal ederek ve binayı boşalttırmalıdır. Yapının boşaltılmış olması can güvenliği açısından önemli bir adımdır.
6. Adım, Yapının yıkılması:
Yapı ya mülk sahiplerinin anlaştığı bir yüklenici eliyle yıkılmalı ve enkazı kaldırılmalıdır. Ya da mutabakat sağlatılmayan yapılar ilgili belediye tarafından yıkılmalı, enkazı belediye ekipleri tarafından kaldırılmalıdır. Depreme karşı güvenli olmayan binaların deprem olmadan yıkılması İstanbul’u depreme karşı güvenli hale getirecektir. Belediyeler öncelikle kanunda kendilerine verilen yetkileri kullanarak yıkım işlerini gerçekleştirmelidirler. Bu uygulama en zor uygulama olup olabildiğince mülk sahipleri ile mutabakat sağlanarak yapılmalıdır.
Ancak bu uygulamanın pratikte yapılabilmesinin tek şartı yapılan binaların yerine daha güvenli binaların yapılacağı güvencesidir. Bu da ancak yapının yeniden nasıl ve ne boyutta yapılabileceği konusunda mülk sahiplerini bilgilendirmekle olur. Yapının yeniden yapılacağı güvencesi olmazsa Mülk sahipleri yıkıma müsaade etmezler ve direnirler. Böyle bir durum uygulamayı başarısız kılar.
7. Adım, mülk sahiplerine kat irtifakı tapusu verilmesi:
Yapısı yıkılan mülk sahipleri Tapu idaresinden kat irtifak tapularını alacaklardır 6306 sayılı kanun bu işlerin resen yapılacağını belirtmektedir.
3. İŞLEM: Yıkılan yapıların yeniden yapılması:
Bu konuda yetki ve sorumluluk Devlete aittir. Devlet’in elinde her türlü ekonomik ve hukuki imkanlar vardır.
Sosyal devlet olma ilkesinden hareket etmek suretiyle Devlet, 7269 sayılı kanun gereği depremden sonra ne yapıyorsa ve deprem olmadan Cevizli ’de deprem dönüşümünü nasıl gerçekleştirdiyse Deprem Fonunu kullanarak ve mülk sahibini uzun süreli borçlandırmak suretiyle deprem dönüşümünü gerçekleştirmek zorundadır.
Belediyenin asli görevi konut yapmak değil dar durumdaki vatandaşa sosyal yardımlarda bulunmaktır.
8. Adım, Tahliyeden sonra kira ödemelerinin bağlanması:
Mülk sahipleri yeni yapı yapılıncaya kadar kirada kalacaklarından tahliyeden hemen sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat ederek kira yardımı talebinde bulunmalıdırlar. Kira bedeli tahliyeden sonra başlamaktadır. Bakanlığın ödeyeceği kira bedeli yetersiz kalırsa ilçe belediyeleri tarafından sosyal yardım desteği sağlanabilir. İBB bu durumda olan kişilere, geçici sosyal konut açabilir veya sosyal yardım yapabilir.
9. Adım, Müteahhit seçimi, proje yapımı ve onayı, inşaat ruhsatının alınması:
Mülk sahipleri yapılacak yapının projesini hazırlayacak ve ilgili belediye başkanlığındaki onay işlemlerini takip edecek bir yüklenici ile noter sözleşmesi yapmalıdırlar.
Yapılacak yapının projesi ilgili belediyesince onaylandıktan ve inşaat ruhsatı alındıktan sonra yapının inşasına başlanacaktır.
Yapıların inşasında şu yöntemler uygulanmaktadır.
*Devlet, 7269 sayılı kanuna göre hareket ederek yıkılan binanın yerinde veya başka bir bölgede yeni yapılar yapmakta, mülk sahiplerini bu binalara yerleştirmektedir.
Bu şekille onları uzun süre de geri ödenmek kaydı ile
faizsiz borçlandırmaktadır.
Deprem dönüşümü için asıl çözüm budur.
İlgili belediyeler yıkımı gerçekleştirilen yapılara ait bilgileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bildirerek yapılacak yapıların 7269 sayılı kanun esaslarına göre yapılmasını talep etmelidirler.
*Diğer yöntemler ise mülk sahiplerinin belli haklarından vazgeçerek kendi binalarını yapmaları esasına dayanmaktadır. Bunlar birkaç şekilde uygulanmaktadır.
a)En yaygın örneğini 6306 sayılı kanun kapsamında uygulanan Kentsel Dönüşüm çalışmalarında görmekteyiz. Ancak ranta bağlı olan bu yöntem rantı düşük olan yerlerde cazip olmamakta ve uygulanamamaktadır.
b)Rant değerini yükseltmek için parsel bazı yerine ada bazında işlem yapılması gerekmektedir.
Bu tür uygulamalar deprem dönüşümü için daha gerçekçi bir çözümdür. Belediyeler deprem dönüşümü için bu usulü yaygınlaştırmalıdırlar. Ancak bu durumda birden fazla yapının mülk sahipleri ile uğraşmak gibi bir sorun ortaya çıkmaktadır ki Belediyeler; mülk sahiplerini ikna etmek gibi bir görevi de üstlenmeli ve bu tür uygulamanın getireceği faydalar konusunda vatandaşı teşvik etmelidirler. Kentsel Dönüşümün değişik bir uygulaması olan bu yöntemde çok sayıda yapı yapılacağından bunların yapımını üstlenecek firmalar banka kredi işlemlerini daha kolay çözebilecek ve yapım için gerekli kredi daha kolay alınabilecektir.
c)Rant değeri düşük olan yapıların dönüşümü:
Yıkılan yapının rant değeri düşükse dönüşümü ekonomik yönden en zor olacak konutlar bunlardır. Çünkü yapım kredisi almak için bankaya müracaat ettiklerinde bu konutların mülk sahiplerinin elinde kat irtifak tapularından başka ekonomik başka güçleri bulunmamaktadır. Yıkılan binanın, yerinde yeniden yapılmasında sakınca yoksa aşağıda belirtilen adımlara göre hareket edilmelidir.
10. Adım, Mülk sahipleri ve müteahhidin bankadan kredi talep etmesi:
Mülk sahipleri, müteahhitle yaptıkları sözleşme ile ellerindeki kat irtifakı tapularını ipotek ettirerek bankadan kısmi kredi talep etmelidirler. Mülk sahipleri aynı anda Çevre Şehircilik Bakanlığına müracaat ederek kullanacakları yapım kredisinin geri ödemesinde 7269 sayılı kanunun
40 maddesinin uygulanmasını istemelidirler.
Aynı anda ilgili Belediyeleri de bilgilendirmelidirler.
Bu konu, bu tür yapıların deprem dönüşümü için en önemli ekonomik adımdır. Ve Belediyeler tarafından yakından takip olunmalıdır.
11. Adım, İnşaatın yapılması ve müteahhide yapılacak ödemeler:
Mülk sahipleri bir Yapı Denetim Firması ile sözleşme yaparak yapıyı bu firma gözetiminde inşa ettirmelidirler.
İlk kat inşa olunduğunda, müteahhidin yaptığı ve Yapı Denetim firmasınca onaylanan istihkakı bankaya sunulmalı ve bankanın onayından sonra müteahhide ödeme yapılmalıdır.
Her kat yükseldikçe ipotek artırılmalıdır. Her kat yapıldıkça ödemeler banka tarafından müteahhide yapılmalıdır.
12. Adım, İşin tamamlanması tapu, iskân ve geri ödemeler:
İş tamamlandığında tüm bina banka kredileri için ipotek altına alınmalıdır. Kat mülkiyet tapuları çıkarılmalıdır. İskân alınarak bina mülk sahiplerine tahsis olunmalıdır.
Geri ödemelerin faiz dışında kalan bölümü mülk sahiplerine eşit taksitlerle yapılmalıdır.
Alınan kredilerin faizi ise 7269 sayılı kanunun 40. maddesi gereğince devlet tarafından bankalara eşit taksitlerle ödenmelidir. Bu uygulamada 7269 sayılı kanunun 40 maddesinin uygulanması en önemli hususu teşkil etmekte olup bu husus TC Anayasasında belirtilen sosyal devlet ilkesinin vazgeçilmez gereğidir
13. Adım, Gerektiğinde yapılacak yasal düzenlemeler veya alınacak kararlar:
7269 sayılı kanunun 40. maddesinin deprem olmadan önce de uygulanabilmesi için gerekiyorsa yeni geçici maddelerin yasaya eklenmesi,
Deprem dönüşümüne tabi olacak bu tür yapılarda KDV’nin %1 olarak uygulanmasının sağlanması,
Yıkılıp yeniden yapılacak binalarda zorunlu olan bodrum kat ve yangın merdiveni gibi bina maliyetini artıran unsurların bedelini karşılamak maksadıyla; bu binalarda imar katsayısının maliyet artışını karşılayacak oranda artırılması için gerekli yasal işlemlerin yapılmasıdır.
ÖNEMLİ NOT:
Bunlar yapılmıyor veya yapılamıyorsa rantı düşük olduğu için deprem dönüşümü yapılamayan bu gibi konutların rant değerini yükseltmek maksadıyla tercih olunmasa da bölgesel olarak imar katsayısı artırılmalı, depremde oluşacak can ve mal kaybını önlemek maksadıyla imar prensiplerinden geçici olarak vazgeçilmelidir.
14. Adım, Sosyal konut yapımı:
Güçlendirilmesi ve yıkılıp yeniden yapılması mümkün olmayan yapılar için Devlet ve İBB sosyal konutlar yapmalı ve vatandaşı uygun ödeme koşullarında borçlandırarak bu konutlara yerleştirmelidir.
SON SÖZLER:
İBB, 2019 yılına kadar merkezi iktidarı elinde tutan aynı siyasi parti tarafından yönetildi. Bu süre içinde, İstanbul’u bekleyen deprem tehlikesini gidermek için yeterince çalışma gerçekleştirilemedi. Şimdi İBB yönetimi ile Merkezi yönetim arasında ciddi uyum sorunu var. Bu durum İstanbul’un depreme karşı güvenli hale getirilmesi için şüphesiz çok talihsiz bir durum. Ancak;
BU GÜNKÜ İBB YÖNETİMİ BU DURUMUN ÜSTESİNDEN GELMEK VE YAKLAŞAN DEPREM RİSKİNİ AZALTACAK ETKİN ÇALIŞMALARI GERÇEKLEŞTİRMEK ZORUNDADIR. ZAMAN ÇOK DARALMIŞTIR.
Bu konuda en büyük güvence; halkın desteğidir. Bugünün dünyasında olası Marmara Depremi ve onun yıkıcılığı da bir gerçektir. Devlet, Corona- 19 için her türlü kaynağı nasıl seferber ettiyse; İstanbul’u Depreme karşı güvenli hale getirebilmek için de tüm kaynakları daha fazla vakit kaybetmeden seferber etmek zorundadır. İstanbul’un depreme güvenli hale getirilmesi için çok zamanı kalmamıştır.
İBB, DEPREM SORUNUNU ANCAK HALKIN DESTEĞİNİ ALARAK ÇÖZEBİLİR.
BUNUN İÇİN HALKA HEDEFLERİ BELLİ NET PROJELER SUNULMALIDIR.
İSTANBUL’U DEPREME GÜVENLİ HALE GETİRMEK İÇİN AZİMLİ VE KARARLI DAVRANILMALIDIR.
-1999 Gölcük ve Düzce depremlerinden sonra Ülke 2001 yılında ciddi ekonomik kriz yaşadı. Bu depremlerin hasarı İstanbul’un katkıları ile giderilebildi.
-İstanbul, buraya kadar ifade olunan tedbirleri almaz ve eğer beklenen depremde ağır hasar görürse Ülke, bu durumun altından maddi ve manevi olarak kalkamaz.
-Artık söz değil iş zamanıdır. Her depremden sonra görsel medyayı işgal eden bilim adamları artık yerlerini bu işleri yapacak mühendis, mimar, şehir plancıları, konut sektöründeki uzmanlar ve belediye yetkililerine bırakmalıdırlar.
-Medya bu konuyu devamlı gündemde tutarak konuyu kamuoyuna mal etmelidir.
-İstanbul’daki belediyelerin bundan böyle en önemli işi, beklenen Marmara Depremine karşı şehri güvenli hale getirmektir.
Saygılarımla. / 10 Şubat 2023
Selami OĞUZ İnş.Yük.Müh.İTÜ-1969